再建築不可物件は2025年からどうなる？これまでと変わる点

2025年4月に建築基準法が改正されることに伴い、再建築不可物件「4号特例」が縮小されることになりました。

この変更によって、再建築不可物件のリフォームや増改築には建築申請と建築確認が必要となり、今までのように家を自由に模様替えしたり大規模な工事をすることができなくなる可能性があります。

2025年からの再建築不可物件に関する変更点をお知らせします。

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再建築不可物件の法改正

今まで適用になっていた再建築不可物件に関連する「４号特例」が20025年に廃止されました。

妖艶を最初にまとめると、リフォーム時に申請が必要になるなど手続きが複雑に手間がかかるようになったという点がこれまでと変わった点です。

再建築不可物件の法改正でどうなる？

再建築不可物件の所有者にとっていちばん心配な点は下の２つです。

再建築不可物件がこれまでのように自由にリフォームできる、リフォームに申請が必要になると、自身でも子ｋマりますが、再建築不可物件を買取する人や買取業者が慎重になる可能性があります。

そのため、今まで以上に再建築不可物件が売れにくくなるのではないかという見解を述べる関連業者もいます。

また、解説に伴って再建築不可物件を売却しようとする人が増えた場合は、出回る再建築不可物件の数が増えることで値下がりすることも懸念されます。

再建築不可物件の所有者が取るべき対策

法改正前にあるいはそうなってからでも所有者ができることは下のような事柄です。

基本的にはこれまでの対処法と変わりません。

• 不要な再建築不可物件はできるだけ売却をする
• 隣地取得など条件を改善できないか考える
• 自分で保有して賃貸物件として運用する

再建築不可物件の売却

再建築不可物件に限らす不要な不動産はできるだけ早いうちに売却するのがベストです。

再建築不可物件の売却は、再建築不可物件を専門に扱う買取業者に限られます。

その場合の目的は賃貸物件としての運用ですので、建物が老朽化してしまってからではリフォームにそれだけコストがかかります。

できるだけ建物が新しいうちに売却をするのがいいでしょう。

隣地取得など条件を改善する

もちろん再建築不可物件に居住している場合は、売却できない場合もありますので、できれば、隣地所有者と交渉して価値を最大化する準備を行えればいいでしょう。

※それについて詳しくは下の記事に

旗竿地は隣の土地を買うか売るとよい理由【隣地取得のメリット】

賃貸物件として運用

自分で自由にリフォームができるうちにリフォームを行って、自身が賃貸物件として運用する方法も考えられます。

費用がかかりますが売れない再建築不可物件の場合には、賃貸の運用で収益化がはかれますし、その状態で売却をすれば高く売れる可能性が高まります。

他にも、現状の建築基準法に適合させるための方法を模索することも重要ですがこちらについては、専門家に相談しましょう。

再建築不可物件の特例廃止の理由

４号特例廃止の背景には、建築基準法の強化が挙げられます。

この特例は、一定の条件下で既存の建物を増改築できる救済措置として存在してきましたが、建物の安全性や防災面での問題が指摘されており、見直しが求められていました。

法改正はより安全で持続可能な都市環境を実現するための重要なステップとされています。

特に、再建築不可物件の災害対策や防火基準の適合を確保するための変更が不可欠とされています。

古い建物をそのまま利用することのリスクを削減し、より安全な社会基盤を築く目的があるのです。

しかしこれにより再建築不可物件の所有者にとっては、デメリットも生まれてしまいます。

再建築不可物件は2025年から何が変わった？

４号特例廃止による変更点は具体的には以下の内容に変更がみられます。

木造建築が建築確認と検査が必要になる

これまで4号建築物に該当していた「木造2階建て」と「木造平屋建て等」のうち延べ面積200㎡超のものは「新2号建築物」に区分されます。

これらの住宅は今までは審査省略制度の対象外でしたが、これからは、すべての地域で建築確認・検査が必要となります。

新2号建築物を建築に建築確認申請が必要になる

あたらしく、新2号建築物を建築する際には建築確認申請が必要となります。

現状では申請の際には確認申請書と図書（図面など）の提出が必須ですが、改正後は新たに「構造関係規定書等の図書」と「省エネ関連の図書」が必須となります。

なお、3号建築物で都市計画区域内にあるものは建築確認申請の対象となりますが、確認申請書と図書のみでこの点の変更はありません。

※国土交通省「https://www.mlit.go.jp/common/001500388.pdf」

再建築不可物件の法改正の影響の予想

法改正がなされればリフォームに関する制約が強くなります。

古くなった再建築不可物件がリフォームできなくなるため、リフォームをしないで空き家は放置される結果大量の空き家が発生することが予想されています。

更地にした場合には、どうなるのかというと建物が建築できない再建築不可物件は、利用価値の幅が極めて少なくなってしまいます。

また、家を解体する費用が、平均１７０万円、重機が入れない土地の場合はさらに費用がかかるため、多くの家が解体されずに残ってしまうという懸念が強まります。

売主にとっては、リフォーム時の手続きが煩雑になったり、条件によってリフォームの許可が下りないことも考えられます。

また、解体は費用がかかる上、土地の利用価値がないまま所有し続けなければならないことが予想されます。

現在住んでいない再建築不可物件や、今後相続が生じる可能性のある物件、既に空き家になっている家はできるだけ早く売却をするのがおすすめです。

【まとめ】法改正に備えるために今動こう！

2025年の法改正を前向きに捉え、再建築不可物件の新しい活用法を模索することが重要です。

所有者としては、早めの対応を行い、価値を最大化するための行動を起こすべきでしょう。

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再建築不可物件のよくあるパターンを解説

再建築不可物件によくある土地や道路の名称、用語の解説を記載します。

再建築不可物件とは

定義：建築基準法上の接道義務（原則：幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、原則として建て替え（新築）ができない土地・建物です。ただし道路種別の確認や43条の許可などで、例外的に建築できる場合もあります。

注意点住宅ローンが通りにくく買い手が限られるため、買取や投資家向け訴求が現実的です。

旗竿地とは

定義：道路に接する間口が細長く、その奥に敷地が広がる「旗＋竿」の形状の土地です。通路部分（竿）の幅や曲がり、私道の絡みで使い勝手が左右されます。

注意点竿部分の幅や接道の取り方次第で、接道義務を満たせず再建築不可になることがあります。

袋地とは

定義：道路に接していない、または接していても接道要件を満たさないなど、単独で公道へ出にくい土地の総称です。

通路確保や通行権の設定がないと利用が難しくなります。

注意点接道義務を満たせない典型例で、再建築不可の原因になりやすいです。

囲繞地とは

定義：袋地などを取り囲み、袋地が道路へ出るために通行の対象となりやすい周囲の土地を指します。民法の囲繞地通行権が問題になります。

不整形地とは

定義：整形地（四角形に近い土地）ではなく、三角形・台形・くびれ・段差付きなど形がいびつな土地です。建物配置や駐車計画が難しく、実質の使える面積が小さくなりがちです。

注意点接道間口が取りづらい・有効敷地が減るなどで、再建築計画が立たず「実質建て替え困難」になりやすいです。

狭小地とは

定義：一般に面積が小さく（目安15〜20坪前後以下など）、建築や利用が制約されやすい土地のことです。法律上の一律定義はなく、間口・道路幅・用途地域で難易度が変わります。

注意点2項道路＋セットバックで有効面積がさらに減り、「建て替えはできても希望の家が建たない」ことがあります。

持分なし私道とは

定義：前面道路や通路が私道なのに、その私道の共有持分（所有権）を持っていない状態で、通行や掘削が当然に保証されないことがあります。

注意点通行・掘削が確保できないと、建築確認や工事が進まず再建築不可／要確認扱いになりやすいです。また、ローンがおりにくい点が問題となります。

通行・掘削承諾とは

定義：私道や他人地を通る必要がある、私道や袋地などの場合に、通行（歩行・車両）や掘削（上下水道・ガス管工事等）を認めてもらう同意のことです。口約束ではなく書面で残すのが基本です。

注意点接道を満たしていても、インフラ引込みができず建築や大規模改修が止まる原因になります。

2項道路とは

定義：建築基準法42条2項の道路で、幅員4m未満でも昔からの道を道路として扱う制度です。建て替え時は道路中心線等から後退（セットバック）が求められます。
注意点2項道路に接していれば建て替えの道が開けますが、セットバックができないと再建築不可のままです。

セットバックとは

定義：前面道路が狭い場合（特に2項道路）に、建て替え時に敷地を道路側へ後退させ、道路幅4mを確保することです。注意点セットバックができれば再建築可になる一方、有効敷地が減って建物計画が制限されるため、現実的には建て替えが不可能になるケースもあります。

43条但し書きとは

定義：接道義務（43条）を満たさない敷地でも、一定条件のもとで例外的に建築を認める仕組みの通称です。現在は「43条2項の許可・認定」として個別審査で判断されます。
注意点再建築不可でも、43条ルートで条件付きで建築可能になることがありますが確実ではなく、多くは買取で売却するのが現実的です。

参考：ワケガイ公式サイト