再建築不可物件は2025年からどうなる？これまでと変わる点

2025年4月に建築基準法が改正されることに伴い、再建築不可物件「4号特例」が縮小されることになりました。

この変更によって、再建築不可物件のリフォームや増改築には建築申請と建築確認が必要となり、今までのように家を自由に模様替えしたり大規模な工事をすることができなくなる可能性があります。

2025年からの再建築不可物件に関する変更点をお知らせします。

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再建築不可物件の法改正が2025年に行われる

今まで適用になっていた再建築不可物件に関連する「４号特例」が２０２５年に廃止される予定です。

大きく変わることは下の詳しく説明を記しましたが、最初にまとめると、リフォーム時に申請が必要になるなど手続きが複雑に手間がかかるようになったという点がこれまでと変わる点です。

再建築不可物件の法改正でどうなる？

再建築不可物件の所有者にとっていちばん心配な点は下の２つです。

再建築不可物件がこれまでのように自由にリフォームできる、リフォームに申請が必要になると、自身でも子ｋマりますが、再建築不可物件を買取する人や買取業者が慎重になる可能性があります。

そのため、今まで以上に再建築不可物件が売れにくくなるのではないかという見解を述べる関連業者もいます。

また、解説に伴って再建築不可物件を売却しようとする人が増えた場合は、出回る再建築不可物件の数が増えることで値下がりすることも懸念されます。

再建築不可物件の所有者が取るべき対策

法改正前にあるいはそうなってからでも所有者ができることは下のような事柄です。

基本的にはこれまでの対処法と変わりません。

法改正前にできること

再建築不可物件は所有者は、法改正前にできることは

• 不要な再建築不可物件はできるだけ売却をする
• 隣地取得など条件を改善できないか考える
• 自分で保有して賃貸物件として運用する

再建築不可物件の売却

再建築不可物件に限らす不要な不動産はできるだけ早いうちに売却するのがベストです。

再建築不可物件の売却は、再建築不可物件を専門に扱う買取業者に限られます。

その場合の目的は賃貸物件としての運用ですので、建物が老朽化してしまってからではリフォームにそれだけコストがかかります。

できるだけ建物が新しいうちに売却をするのがいいでしょう。

隣地取得など条件を改善する

もちろん再建築不可物件に居住している場合は、売却できない場合もありますので、できれば、隣地所有者と交渉して価値を最大化する準備を行えればいいでしょう。

※それについて詳しくは下の記事に

旗竿地は隣の土地を買うか売るとよい理由【隣地取得のメリット】

賃貸物件として運用

自分で自由にリフォームができるうちにリフォームを行って、自身が賃貸物件として運用する方法も考えられます。

費用がかかりますが売れない再建築不可物件の場合には、賃貸の運用で収益化がはかれますし、その状態で売却をすれば高く売れる可能性が高まります。

他にも、現状の建築基準法に適合させるための方法を模索することも重要ですがこちらについては、専門家に相談しましょう。

再建築不可物件の特例廃止の理由

４号特例廃止の背景には、建築基準法の強化が挙げられます。

この特例は、一定の条件下で既存の建物を増改築できる救済措置として存在してきましたが、建物の安全性や防災面での問題が指摘されており、見直しが求められていました。

法改正はより安全で持続可能な都市環境を実現するための重要なステップとされています。

特に、再建築不可物件の災害対策や防火基準の適合を確保するための変更が不可欠とされています。

古い建物をそのまま利用することのリスクを削減し、より安全な社会基盤を築く目的があるのです。

しかしこれにより再建築不可物件の所有者にとっては、デメリットも生まれてしまいます。

再建築不可物件は2025年から何が変わる？

４号特例廃止による変更点は具体的には以下の内容に変更がみられます。

木造建築が建築確認と検査が必要になる

これまで4号建築物に該当していた「木造2階建て」と「木造平屋建て等」のうち延べ面積200㎡超のものは「新2号建築物」に区分されます。

これらの住宅は今までは審査省略制度の対象外でしたが、これからは、すべての地域で建築確認・検査が必要となります。

新2号建築物を建築に建築確認申請が必要になる

あたらしく、新2号建築物を建築する際には建築確認申請が必要となります。

現状では申請の際には確認申請書と図書（図面など）の提出が必須ですが、改正後は新たに「構造関係規定書等の図書」と「省エネ関連の図書」が必須となります。

なお、3号建築物で都市計画区域内にあるものは建築確認申請の対象となりますが、確認申請書と図書のみでこの点の変更はありません。

※国土交通省「https://www.mlit.go.jp/common/001500388.pdf」

再建築不可物件の法改正の影響の予想

法改正がなされればリフォームに関する制約が強くなります。

古くなった再建築不可物件がリフォームできなくなるため、リフォームをしないで空き家は放置される結果大量の空き家が発生することが予想されています。

更地にした場合には、どうなるのかというと建物が建築できない再建築不可物件は、利用価値の幅が極めて少なくなってしまいます。

また、家を解体する費用が、平均１７０万円、重機が入れない土地の場合はさらに費用がかかるため、多くの家が解体されずに残ってしまうという懸念が強まります。

売主にとっては、リフォーム時の手続きが煩雑になったり、条件によってリフォームの許可が下りないことも考えられます。

また、解体は費用がかかる上、土地の利用価値がないまま所有し続けなければならないことが予想されます。

【まとめ】法改正に備えるために今動こう！

2025年の法改正を前向きに捉え、再建築不可物件の新しい活用法を模索することが重要です。

所有者としては、早めの対応を行い、価値を最大化するための行動を起こすべきでしょう。

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