「再建築不可と言われた」「道路に2m接していない」――こうした接道トラブルで名前が挙がるのが、いわゆる43条但し書きです。
43条但し書きの道路とは建築基準法上で道路と認められない道であっても、一定の条件のもとで建て替えできる可能性があります。
ただし、自治体ごとに基準や運用差が大きいため、まずは「道路の種別」「安全性（避難・消防）」「通行の根拠（承諾・地役権等）」を押さえることが重要です。
この記事では、43条2項の仕組み（認定1号／許可2号）、判断ポイント、申請の流れ、通らないときの出口までまとめます。
43条2項（旧・但し書き）で再建築できる可能性はある
再建築不可の原因が「建築基準法の接道義務を満たさない」ケースでも、いわゆる43条但し書き（現行：建築基準法43条2項）に該当すれば、一定の条件のもとで建て替えできる可能性があります。
ただし43条2項は、42条道路に接道していない敷地でも無条件で建築できる制度ではありません。自治体ごとに基準や運用が異なり、通路の安全性（避難・消防）や通行の根拠（承諾・権利関係）が厳しく確認されます。
まずは次の3点を押さえるのが近道です。
先に確認すべきチェック3つ
- 道路の扱い：前面通路は42条道路なのか、それ以外の通路なのか
- 安全性：避難・通行・消防活動に支障が出ない幅員や形状か
- 権利関係：通行できる根拠（通行承諾、地役権、私道持分など）が説明できるか
この3つを整理してから役所へ相談すると、「そもそも申請ルートに乗るのか」「認定（1号）なのか、許可（2号）なのか」を判断しやすくなります。
すぐ決めたい人向け：ダメなら“出口”もある
もし43条2項の手続きが難しい（時間や同意が取れない等）場合でも、選択肢は一つではありません。
隣地交渉や権利整理で前進するケースもあれば、短期で手放したい場合は再建築不可に強い買取を検討できます。さらに、物件の状況によっては有料になるものの「引き取り（処分サポート）」として対応した事例がある業者もあります。
43条但し書き（43条2項）とは？
「43条ただし書き」とは、文字通り「ただし」ではじまる次のような条文です。
ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
現在の43条2項には、ざっくり「認定（1号）」と「許可（2号）」の2つがあります。どちらになるかで、必要な資料や進め方（時間感）も変わるため、ここを先に押さえておくと迷いません。
「認定（1号）」と「許可（2号）」の違い
判断の方向性
| 区分 | 認定（43条2項1号） | 許可（43条2項2号） |
|---|---|---|
| イメージ | 自治体が定める類型に当てはまるケース | 個別性が強く、ケースごとの判断 |
| 基準への“当てはめ”が中心 | 安全性・権利関係・周辺状況の総合判断 | |
| 必要な確認 | 通路の基準、用途・規模条件など | 通路の安全性、通行の根拠、関係者調整 |
| 進め方の特徴 | 比較的定型で進むことが多い | 事前協議・調整が増えやすい |
| 注意点 | 将来の建替え時も再確認が必要な場合あり | 同上（条件次第で再度判断が必要） |
期間・費用の目安（自治体・条件で差）
43条2項は「普通の建築確認に比べて、事前相談や調整が増えやすい」ため、期間も費用も幅が出るのが特徴です。目安を把握しておくと、売却か申請かの判断がしやすくなります。
期間の目安（伸びやすいポイント）
- 役所との事前相談：通路の扱い・安全性の確認で往復が発生しやすい
- 権利関係の整理：通行承諾や私道持分など、関係者が多いほど長期化しやすい
- 書類準備（図面・現況資料）：測量や境界が絡むとさらに伸びる
※「最短でどれくらい」と断言は難しいので、現実的には「同意・権利整理が必要かどうか」が期間を左右すると考えてください。
- 費用の目安（増えやすい内訳）
- 図面・調査（敷地・通路の現況把握）
- 測量・境界確認（必要になるケースあり）
- 登記関係（地役権設定や持分移転等が絡む場合）
- 書類作成・申請サポート（設計者や専門家に依頼する場合）
「まず無料でできること」としては、役所で道路種別や取り扱いを確認し、現況写真・図面・登記事項などを揃えて、相談の精度を上げる方法が有効です。
申請が難しい／買取も難しいときの出口（有料引取りの事例も）
43条2項の手続きは、条件が揃えば再建築の可能性が開ける一方で、関係者の同意が得られない、権利関係が複雑、時間や費用の負担が重いなどの理由で、現実的に進めにくいケースもあります。
その場合は「再建築にこだわる」以外の出口も検討しましょう。
出口①：隣地交渉・権利整理で“改善”する
通行承諾、地役権、私道持分の取得など、権利関係を整理できると前進することがあります。反面、相手が多いほど調整は長期化しやすいので、期限を決めて進めるのがコツです。
出口②：再建築不可に強い買取で“早く手放す”
再建築不可や私道・袋地などを前提に価格を出せる買取業者なら、仲介よりもスピード重視で進めやすい傾向があります。特に「遠方で管理が難しい」「固定資産税が負担」「相続人が多い」などは、買取の相性が良いケースです。
出口③：買取が難しい場合でも“有料の引き取り（処分サポート）”という選択肢
物件の状態や権利関係によっては、買取自体が難しいこともあります。その場合でも、業者によっては有料での引き取り（処分サポート）として対応した事例がある点は押さえておくと安心です。
費用は、立地・残置物・権利関係・手続き負担によって変わるため、個別見積になります。
「申請も売却も進まない」と感じたら、早い段階で複数の専門先に相談し、現実的な落としどころ（申請／権利整理／買取／有料引取り）を比較して決めるのが得策です。
43条ただし書きの適用例
実際にどのような条件が適用となるのか例を挙げると
・敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地がある場合
・敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員4ｍ以上のものに限る）に2ｍ以上接している場合
・敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接している場合
上のようなものであれば、道路はともかく、居住に問題ないと判断されれば大きな改善が見込めます。
43条どんな土地が対象になりやすい？よくあるパターン
実際にどのような土地が対象になりやすいのかを具体的にみていきましょう。
袋地・旗竿地・路地奥で「道路に2m接していない」
典型は、路地状の通路の先に敷地があるケース（旗竿地・袋地）で、敷地としての接道が2m確保できないパターンです。ここで43条2項の検討が俎上に上がります。
「道路じゃない道」に接している（農道・通路など）
道路に見えても、42条道路ではなく農道等（公共の用に供する道）に接している場合、接道義務を満たさず建て替えが止まることがあります。その場合に、一定基準のもとで救済されるのが43条2項です。
43条2項では「道路に通ずる通路」に接しているケースも想定されています。ポイントは、その通路が避難・通行上安全といえるかどうかが基準となります。
４３条ただし書きの注意点
「但し書き申請」の許可基準については自治体ごとに異なるため、再建築不可物件のある地域の各役所に個別に確認を取る必要があります。たとえば下のような違いがある場合がみられます。
- 空地と道路の接道間口は2mでも問題がない自治体もある
- 「旗竿地」「通路」など、土地の形状によって判断基準が違う
２つめの場合はせっかく申請を行っても、受理されずに期待する措置が得られないともありますので必ず確認が必要です。
43条2項で見られる審査のポイント
おおむね自治体に共通する審査のポイントもお知らせします。
安全性（避難・通行・消防活動）
最優先は道路や通路の通行の安全性です。
通路の幅、延長、曲がり、見通し、行き止まりの有無など、緊急時の対応を含めて「支障がない」と説明できる必要があります。
通路の性格：公園・広場等の“広い空地”に接するか
敷地の周囲に公園・緑地・広場等の広い空地があるケースは、43条2項で整理されやすい代表例として示されています。
権利関係：通行権／通行・掘削承諾が取れるか
通れる“実態”があっても、将来トラブルになると建築の前提が崩れます。とくに私道や他人地が絡む場合は、通行の根拠（地役権・承諾書・持分など）を揃えるのが重要です。
43条但し書き申請手続きの流れ
但し書き申請を行う時はどうすればいいのか、手続きの流れは以下の通りです。
step
1 事前相談
まずは、該当物件の接道要件を確認するために自治体の都市計画窓口に問い合わせをします。
役所の現地確認で道路が建築基準法外の道路であることが確認できると「43条許可申請書」を作成して窓口に提出し、審査を受けることになります。
step
2 書類提出
提出書類は「43条許可申請書」「現況図」「近況見取図」「土地利用計画書」「登記事項証明書」などです。
また、隣地所有者との通路確保の同意書などの書類が必要になり、近隣にお住まいの方々に理解を得る必要があります。
step
3 審査
建築主事の置かれている自治体によって建築審査会が開かれ、該当物件が許可基準を満たしているかを審査します。
審査内容は周辺の基盤状況、通路の確保、都市計画上の妥当性など様々な項目があります。
step
4 許可
建築審査会にて同意がえられると「但し書き許可」が得られて、取り壊し後の再建築が可能となります。
取り壊して建物を建築する場合には建築確認申請という別の申請も同時に行う必要がありますので、この点も確認が必要です。
43条但し書きに関するよくある質問（FAQ）
43条但し書きに関するよくある質問をまとめました。
Q. 43条2項が通れば「再建築不可」ではなくなる？
A. その計画について認定・許可が得られれば、接道義務が適用除外となり建築へ進める可能性が出ます。ただし自治体判断・条件付きの場合があるため、確定は事前相談が必要です。
Q. 通行承諾が取れないと詰みますか？
A. 物理的に通れても、将来の紛争リスクが高いと判断されると不利です。承諾書や地役権など「通れる根拠」を整えるほど見通しが立ちやすくなります。
Q. まず何から確認すべき？
A. 最初は前面道路の種別（42条道路か）と接道幅（2m確保できるか）です。ここで「43条2項を検討するべきか」が分かれます。
Q. 43条但し書き道路は「42条道路」と同じですか？
A. いいえ、同じではありません。42条道路は建築基準法上の「道路」として扱われます。
一方で、いわゆる43条但し書き（現行：43条2項）は、42条道路に接道していない敷地でも、一定の条件を満たす場合に限り建築を認める“例外”の枠組みです。
まずは、前面の通路が42条道路に該当するかどうかを自治体の窓口で確認するのが確実です。
Q. 43条2項の許可が出たら、将来もずっと建て替えできますか？
A. ケースによります。許可が出たとしても、将来の建て替え時に周辺状況や運用基準が変わっていれば、改めて確認や手続きが必要になることがあります。
将来も見据えるなら、許可の前提条件（安全性や通行の根拠など）を維持できるかも含めて整理しておくと安心です。
Q. 通行の承諾が取れない（関係者が多い）場合はどうすればいいですか？
A. 通行承諾が得られないと、43条2項の手続きが進みにくくなることがあります。
その場合は、地役権など権利関係の整理を検討したり、隣地交渉で条件を整えるルートがあります。
時間や調整の負担が大きい場合は、再建築不可や権利関係込みで検討できる買取、または（条件によっては）有料の引き取り（処分サポート）といった出口も比較して現実的な方針を選ぶのが良いでしょう。
まとめ：43条但し書きで確認すべき3つのこと
- 道路の法的位置づけ（42条道路か／通路か）
- 安全性（通路の幅・延長・避難・消防）
- 権利関係（通行の根拠、通行・掘削承諾、私道持分）
43条2項は強力な救済措置ですが、自治体ごとの運用差が大きい制度でもあります。申請したすべての物件で許可されるわけではありません。
最終的には自治体の判断となりますので、あくまで可能性として考えて、専門家と相談しながら改善を図っていくのがよいでしょう。
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