囲繞地の通行料・通行権トラブルを売却で解決！実績豊富な買取業者3選

「隣人が当たり前のように自分の敷地を通るのが苦痛だ」 「提示している通行料をなかなか支払ってもらえず、関係がギクシャクしている」

自分の土地が他人の土地（袋地）に囲まれている**「囲繞地（いにょうち）」**の所有者にとって、通行権を巡る悩みは非常に根深いものです。

法律で決まっているとはいえ、プライバシーの侵害や資産価値の下落など、精神的・経済的な負担は小さくありません。

この記事では、囲繞地特有のトラブルを整理し、それらを一気に解決できる「専門の買取業者」を活用した売却方法について解説します。

囲繞地の買取

囲繞地（いにょうち）とは、周囲を他人の土地に囲まれており、公道に直接接していない土地のことを指します。

通常の土地と異なり、道路に接していないために建築や再建築が制限されるケースが多く、「再建築不可物件」とされることもあります。

囲繞地には、通行権（囲繞地通行権）など特有の法律上の取り扱いがあり、権利関係が複雑になりやすいのが特徴です。

囲繞地を売却したい場合、まず考えられるのは隣接地の所有者への売却交渉です。実際、囲繞地は隣地と一体化することで価値が大きく上がるため、隣人にとっては有用な土地になる可能性があります。

もし個人間での交渉が難しい場合は、囲繞地の扱いに慣れた不動産会社や買取専門業者に相談するのが有効です。

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囲繞地の管理に潜む「4つのリスク」

囲繞地を所有し続けることは、単に「道を貸している」以上のリスクを伴います。

• 1. 通行料を巡るトラブル 　　通行料の相場（一般的に公租公課の2〜3倍程度）を巡って意見が食い違ったり、支払いが滞ったりするケースが後を絶ちません。

• 2. プライバシーと防犯のリスク 　　自宅のすぐ脇を他人が日常的に通行するため、窓を開けにくい、視線が気になるといったストレスが生じます。

• 3. 将来的な相続トラブル 　　境界線や通行権が曖昧なまま相続が発生すると、子供世代が隣人と法的な争いに巻き込まれるリスクを残すことになります。

• 4. 土地の活用・売却の制限 　　通行権が設定されている土地は、更地にして活用しようとしても制限がかかり、一般の買い手からは敬遠されるため資産価値が大きく下がります。

囲繞地の売却で問題になる通行権

そのうち最も問題になるのが通行券です。

袋地（公道に接していない土地）を取り囲む周囲の土地である囲繞地は、袋地の所有が囲繞地を通って公道へ出る権利（囲繞地通行権／袋地通行権）が法律上認められています。

このため囲繞地を売るときは、買主から見ると「第三者が敷地内を通行する可能性がある」「通路の位置や条件が曖昧だとトラブルになりやすい」という点が不安材料になり、一般の宅地より売りにくく・価格が下がりやすい傾向があります。

なぜ「囲繞地」は普通の不動産屋では売れないのか？

いざ売却しようとしても、近所の不動産屋では「仲介」を断られるケースが少なくありません。

理由はシンプルで「権利関係の調整が極めて困難だから」です。一般の買い手は、最初から隣人と通行権のトラブルがあるような土地をわざわざ買いません。

そのため、囲繞地の売却には下のような方法が良いとされています。

囲繞地を売却する方法

囲繞地の売却方法を見ていきましょう。

1）袋地の所有者に買ってもらう

囲繞地の買い手として最も合理的なのは、通行の必要がある袋地側です。

袋地の所有者にとっても、通路部分を買い取れると「将来の通行トラブルが消える」「担保評価が上がりやすい」などメリットが大きいので、交渉が成立しやすいルートです。

進め方のコツとしては、「通路として使っている部分だけ」を分筆して売る「通路地の切り出しの売却」がります。

これで土地内を誰かが通る囲繞地通行権月の土地でなくなり、残りの土地は通常の土地として売却ができます。

2）通路条件を“見える化”して一般市場（仲介）で売る

囲繞地通行権は、通行の場所・方法は「必要で、かつ損害が最も少ないもの」を選ぶ建付けです。

さらに、通行による損害については償金（実務では通行料的に扱われることも）を求められることがあります。

そこで仲介で売るなら、買主の不安を減らすために 通路の条件を契約書・覚書で固定した上で売却をする方法があります。

覚書に入れておくと強い項目（ひな形の骨子）

• 通路の位置（図面添付）・幅・起点終点
• 通行方法（徒歩のみ／自転車可／車両可など）
• 時間帯・騒音配慮・第三者通行の扱い
• 維持管理（草刈り・舗装・側溝清掃などの費用負担）
• 償金（固定額／年額／発生条件）
• 境界・フェンス・門扉等の扱い
• 事故時の責任分担・損害対応
• 所有者が変わった場合の承継（買主にも効くように）

3）地役権を設定して“登記できる権利”として整理し、売りやすくする

囲繞地通行権は相隣関係として法律上生じますが、現場では「通路地役権（地役権）」として合意・登記しておくと、買主が状況を把握しやすくなりトラブルが減ります。

通路の位置を将来にわたって固定したいケースに向いています。他に、通行条件・管理費負担を明確にしておくだけでも効果があるでしょう。

4）通路位置を“端に寄せる／負担が少ない形に直す”→その後に売る

通路の場所は「囲繞地側の損害が最も少ない」選択が原則なので、現状のルートが不合理（ど真ん中を横切る等）なら、端部へ移す交渉 が実務上よく行われます。

先に通路問題を整えておくと、一般買主にも説明しやすくなり、売却条件が改善します。

5）早く確実に手放す：訳あり不動産の買取業者に売る

「交渉が面倒」「隣地と揉めている」「境界が曖昧」「通路問題がややこしい」場合は、仲介よりも 買取 の方が現実的です。

囲繞地は権利関係の説明コストが高いので、リスク込みで買える業者の方が話が早いことがあります。

囲繞地は一般的な不動産とは異なるため、通常の仲介業者では取り扱いを断られることも少なくありません。

囲繞地や再建築不可物件など「訳あり不動産」に特化した買取業者であれば法務知識や周辺地との交渉ノウハウを持っており、囲繞地の活用方法を見越したうえで適正価格で買取を行ってくれます。

囲繞地の売却に強いおすすめ買取業者3選【全国対応】

会社名	特徴	査定依頼
ワケガイ	・価格満足度No.1 ・リモート対応可 　⇒詳細記事	公式
アルバリンク	・12時間メール査定 ・最短３日で現金化 　⇒詳細記事	公式
ラクウル	・訳あり物件全般 ・相続登記当社負担 　⇒詳細記事	公式

囲繞地の売却に強い全国対応の代表的な会社は上記の3社です。それぞれの特徴を見ていきましょう。

ワケガイ　買取評価No.1

会社名	株式会社ネクスウィル
本社	東京都港区東新橋２丁目１１−４ Mayapada Shiodome Plaza 3階
資本金	4億4,200万円（利益剰余金含む）

ワケガイは、株式会社ネクスウィルが運営する訳あり物件専門の会社で、東京の本社の他、大阪、名古屋、福岡の主要都市の支店を拠点に全国の再建築不可物件の買取を積極的に行っています。

買取価格の満足度No.１の評価を獲得しており、訳あり物件でも買い取りの難易度の高い共有名義の不動産買取でも最大手、資本金4億円を超える不動産買取の大手の会社です。

買取の特徴

ワケガイの特徴は何といっても訳あり物件が最短、かつ高い価格で買い取ってもらえるというところです。

墓地や山林などの特殊な土地を除き、最短３日、１００%の買取です。

 

選ばれる理由

ワケガイは対外的な評価も高く、「価格の満足度」「スタッフ対応」「安心・信頼できる」の訳あり物件の買取の３つの部門でいずれもNo.1を獲得！中でも「買取価格が他社の４倍だった」の口コミがある通り、買取価格満足度No.1は見逃せないところです。ワケガイの査定は必ず受けるべきでしょう。（※日本トレンドリサーチ・Googleの口コミ）

口コミ

ワケガイの査定は全国対応で即日スピード査定対応、無料で買取金額を提示、買取に至らなかった場合も費用は一切発生しませんので安心して依頼できます。

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※ワケガイの口コミと詳細記事
ワケガイの再建築不可物件の口コミと評判

アルバリンク　メール１２時間査定

社名	（株）AlbaLink
本社	東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階

アルバリンクが運営する「再建築不可物件買取プロ」は、再建築不可物件専門の買取サービスです。

アルバリンクの買取は年間の問い合わせ数は6,700件超と買取業者最多、全国22拠点（2026年時点）を活かし、再建築不可物件や空き家を含む訳あり物件を全国対応で買い取っています。

また買取再販の会社としては稀なことに2023年11月にTOKYO PRO Market（東京プロマーケット)に上場、25年には東証グロースへ上場しており業績も順調、信頼度は買取業者の中でも高い会社となっています。

 

買取の特徴

再建築不可物件は買取後の運用に関して慣れていない他の会社であれば買取額も安くなりがちですが、アルバリンクは、再建築不可物件買取プロのサービスがあり、買取の専門業者のため、高額の買取が期待できます。

口コミ

アルバリンク社の査定はフォームに家の条件を書いて送る際に電話番号は記入不要、メールで査定金額の返答がもらえるため、電話応対の気遣いがいりません。

メール査定で価格を知りたい、他の会社と買取価格を比べたいという場合でも気兼ねなく依頼できます。下のフォームから物件住所を送ってみてください。

　\アルバリンクのメール査定へ/

※再建築不可物件買取プロの口コミについては
再建築不可物件買取プロの口コミと評判

ラクウル　相続物件に強み

社名	株式会社ネクサスプロパティマネジメント
本社	東京都港区赤坂三丁目11－15 VORT赤坂見附5F

全国の空き家の売却におすすめなのが、空き家と訳あり物件買取専門のラクウルです。

条件の悪い空き家や、他社０円値付けの物件も値付けをするため、他社で断られた再建築不可物件も必ず買取が実現します。

買取の特徴

相続登記費用が無料！

ラクウルの相続物件での買取では相続登記の費用をラクウルが負担するなど、相続物件の買取に強みがあるのが特徴です。また、相続物件への対応も遺産分割や相続税を含めた相続相談も無料で利用できます。

査定時は特に希望がなければ、立ち合いなしで査定、また、査定から売買契約まですべてオンラインのリモート対応で進めることもできます。

ラクウルの相続物件の買取はこちらから査定が依頼できます。買取が成立しなくても査定は無料です。

＞＞ラクウルの相続物件の買取の公式ページへ

口コミ

ラクウルの査定の依頼は最初にAI査定が使えますので、申込画面で住所を入力するとすぐその地域の地価に基づく不動産の価格が提示されます。

査定はもちろん無料でできますので、お気軽にご依頼ください。

※ラクウルの詳細は下の記事に
ラクウルの評判と口コミ【訳あり不動産買取専門】

囲繞地を売却する前に知っておくべき「通行権」の基礎知識

売却を有利に進めるために、最低限のルールを知っておきましょう。

囲繞地通行権（民法第210条〜） 公道に通じていない土地（袋地）の所有者は、公道に出るために周りの土地（囲繞地）を通る権利があります。ただし、囲繞地側にとって**「最も損害が少ない場所・方法」**を選ばなければならず、通行料を支払う義務もあります。

「勝手放題に通っていいわけではない」という法的根拠を知っておくだけでも、業者との打ち合わせがスムーズになります。

囲繞地の売却前に確認したいチェックリスト

売却前に最も大切なのは、土地の形状、通路の状況と、書類などの確認です。

• 袋地が本当に存在するか（公道に出られない状況か）
• どこを通っているか（現況の通路・幅・利用頻度）
• 口約束の有無（過去の合意、通行料の支払い実態）
• 既に地役権等の登記があるか（登記事項証明書で確認）
• 償金が発生しうるか（原則は損害に対して償金）
• 例外（分筆・譲渡で袋地になった等）だと無償扱いになりうるか
• 境界が確定しているか（測量図・境界確認書）

買取業者に相談する場合は、これらは業者の方で調べてくれるので不足があっても問題はありません。

しかし書類がそろっている場合は、それを示す方が早く売却が進みますので、用意できそうなものは探してまとめておきましょう。

まとめ：囲繞地の売却は専門業者の活用が鍵

囲繞地の問題は、時間が解決してくれるものではありません。むしろ放置するほど、隣人との関係悪化や相続時の混乱を招く恐れがあります。

「もう通行料の催促をしたくない」「プライバシーを確保したい」と感じているなら、一度専門業者に無料査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

囲繞地は専門業者に依頼することで適正な価格での売却が可能となります。

相続や資産整理で手放したい土地が囲繞地だった場合でも、慌てずに専門家に相談することが成功への第一歩です。

売れにくい物件は買取業者に買い取ってもらえば、即日悩みが解消します。

査定を受けたからと言って必ずしも買取を決めなければならないということではありませんので、早めに買取の価格を聞いた上で検討を進めてください。

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• 買取率ほぼ１００％
• 訳あり物件買取でNo.1の高評価
• 査定無料・全国対応
• 売却終了までリモート対応可

再建築不可物件のよくあるパターンを解説

再建築不可物件によくある土地や道路の名称、用語の解説を記載します。

再建築不可物件とは

定義：建築基準法上の接道義務（原則：幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、原則として建て替え（新築）ができない土地・建物です。ただし道路種別の確認や43条の許可などで、例外的に建築できる場合もあります。

注意点住宅ローンが通りにくく買い手が限られるため、買取や投資家向け訴求が現実的です。

旗竿地とは

定義：道路に接する間口が細長く、その奥に敷地が広がる「旗＋竿」の形状の土地です。通路部分（竿）の幅や曲がり、私道の絡みで使い勝手が左右されます。

注意点竿部分の幅や接道の取り方次第で、接道義務を満たせず再建築不可になることがあります。

袋地とは

定義：道路に接していない、または接していても接道要件を満たさないなど、単独で公道へ出にくい土地の総称です。

通路確保や通行権の設定がないと利用が難しくなります。

注意点接道義務を満たせない典型例で、再建築不可の原因になりやすいです。

囲繞地とは

定義：袋地などを取り囲み、袋地が道路へ出るために通行の対象となりやすい周囲の土地を指します。民法の囲繞地通行権が問題になります。

不整形地とは

定義：整形地（四角形に近い土地）ではなく、三角形・台形・くびれ・段差付きなど形がいびつな土地です。建物配置や駐車計画が難しく、実質の使える面積が小さくなりがちです。

注意点接道間口が取りづらい・有効敷地が減るなどで、再建築計画が立たず「実質建て替え困難」になりやすいです。

狭小地とは

定義：一般に面積が小さく（目安15〜20坪前後以下など）、建築や利用が制約されやすい土地のことです。法律上の一律定義はなく、間口・道路幅・用途地域で難易度が変わります。

注意点2項道路＋セットバックで有効面積がさらに減り、「建て替えはできても希望の家が建たない」ことがあります。

持分なし私道とは

定義：前面道路や通路が私道なのに、その私道の共有持分（所有権）を持っていない状態で、通行や掘削が当然に保証されないことがあります。

注意点通行・掘削が確保できないと、建築確認や工事が進まず再建築不可／要確認扱いになりやすいです。また、ローンがおりにくい点が問題となります。

通行・掘削承諾とは

定義：私道や他人地を通る必要がある、私道や袋地などの場合に、通行（歩行・車両）や掘削（上下水道・ガス管工事等）を認めてもらう同意のことです。口約束ではなく書面で残すのが基本です。

注意点接道を満たしていても、インフラ引込みができず建築や大規模改修が止まる原因になります。

2項道路とは

定義：建築基準法42条2項の道路で、幅員4m未満でも昔からの道を道路として扱う制度です。建て替え時は道路中心線等から後退（セットバック）が求められます。
注意点2項道路に接していれば建て替えの道が開けますが、セットバックができないと再建築不可のままです。

セットバックとは

定義：前面道路が狭い場合（特に2項道路）に、建て替え時に敷地を道路側へ後退させ、道路幅4mを確保することです。注意点セットバックができれば再建築可になる一方、有効敷地が減って建物計画が制限されるため、現実的には建て替えが不可能になるケースもあります。

43条但し書きとは

定義：接道義務（43条）を満たさない敷地でも、一定条件のもとで例外的に建築を認める仕組みの通称です。現在は「43条2項の許可・認定」として個別審査で判断されます。
注意点再建築不可でも、43条ルートで条件付きで建築可能になることがありますが確実ではなく、多くは買取で売却するのが現実的です。

参考：ワケガイ公式サイト