再建築不可物件とは建築基準法の道路への接道義務を満たしていない物件をいいます。
このような物件には、旗竿地や袋地などの一定のパターンがあります。この記事では再建築不可物件となりやすい物件を土地や道路の名称をもとに一覧で表示、解説の他、再建築不可物件の買取相場についてやよくある質問までをまとめました。
※おすすめ買取業者をまとめました。
再建築不可物件の買取業者おすすめ20選！
再建築不可物件とは
定義：建築基準法上の接道義務（原則：幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、原則として建て替え（新築）ができない土地・建物です。具体的には下のような物件が当てはまります。
- 袋地・囲繞地（※物件を取り巻く土地）
- 旗竿地
- 狭小地
- 不整形地・変形地
- 持分なし私道
- セットバック要
実際によくみられる再建築不可物件のパターンを見ていきましょう。
旗竿地とは
定義：道路に接する間口が細長く、その奥に敷地が広がる「旗＋竿」の形状の土地です。通路部分（竿）の幅や曲がり、私道の絡みで使い勝手が左右されます。
注意点竿部分の幅や接道の取り方次第で、接道義務を満たせず再建築不可になることがあります。
関連記事：
旗竿地は隣の土地を買うか売るとよい理由【隣地取得のメリット】
買取業者一覧は
旗竿地の買取業者おすすめ5選！査定の注意点と高値売却のコツを徹底解説
袋地とは
定義：道路に接していない、または接していても接道要件を満たさないなど、単独で公道へ出にくい土地の総称です。
通路確保や通行権の設定がないと利用が難しくなります。
注意点接道義務を満たせない典型例で、再建築不可の原因になりやすいです。
買取業者一覧は
囲繞地の買取業者おすすめ3選！全国対応・即日無料査定・再建築不可物件対応
囲繞地とは
定義：袋地などを取り囲み、袋地が道路へ出るために通行の対象となりやすい周囲の土地を指します。民法の囲繞地通行権が問題になります。
買取業者一覧は
囲繞地の買取業者おすすめ3選！全国対応・即日無料査定・再建築不可物件対応
不整形地とは
定義：整形地（四角形に近い土地）ではなく、三角形・台形・くびれ・段差付きなど形がいびつな土地です。建物配置や駐車計画が難しく、実質の使える面積が小さくなりがちです。
注意点接道間口が取りづらい・有効敷地が減るなどで、再建築計画が立たず「実質建て替え困難」になりやすいです。
狭小地とは
定義：一般に面積が小さく（目安15〜20坪前後以下など）、建築や利用が制約されやすい土地のことです。法律上の一律定義はなく、間口・道路幅・用途地域で難易度が変わります。
注意点2項道路＋セットバックで有効面積がさらに減り、「建て替えはできても希望の家が建たない」ことがあります。
※買取業者一覧は
【2026年最新】狭小地の買取業者おすすめ5選！【全国対応・再建築不可物件も可】
持分なし私道とは
定義：前面道路や通路が私道なのに、その私道の共有持分（所有権）を持っていない状態で、通行や掘削が当然に保証されないことがあります。
注意点通行・掘削が確保できないと、建築確認や工事が進まず再建築不可／要確認扱いになりやすいです。また、ローンがおりにくい点が問題となります。
※買取業者一覧は
私道持分がない家の買取業者おすすめ４選！袋地・旗竿地も買取可
通行・掘削承諾とは
定義：私道や他人地を通る必要がある、私道や袋地などの場合に、通行（歩行・車両）や掘削（上下水道・ガス管工事等）を認めてもらう同意のことです。口約束ではなく書面で残すのが基本です。
注意点接道を満たしていても、インフラ引込みができず建築や大規模改修が止まる原因になります。
2項道路とは
定義：建築基準法42条2項の道路で、幅員4m未満でも昔からの道を道路として扱う制度です。建て替え時は道路中心線等から後退（セットバック）が求められます。
注意点2項道路に接していれば建て替えの道が開けますが、セットバックができないと再建築不可のままです。
セットバックとは
定義：前面道路が狭い場合（特に2項道路）に、建て替え時に敷地を道路側へ後退させ、道路幅4mを確保することです。注意点セットバックができれば再建築可になる一方、有効敷地が減って建物計画が制限されるため、現実的には建て替えが不可能になるケースもあります。
43条但し書きとは
定義：接道義務（43条）を満たさない敷地でも、一定条件のもとで例外的に建築を認める仕組みの通称です。現在は「43条2項の許可・認定」として個別審査で判断されます。
注意点再建築不可でも、43条ルートで条件付きで建築可能になることがありますが確実ではなく、多くは買取で売却するのが現実的です。
43条但し書き道路とは？再建築不可物件の救済措置はどう利用できる？
再建築不可物件の買取相場
-
再建築不可物件の相場は通常の物件価格の3割から7割程度、都内の立地の良いところであれば5割から7割が目安とされています。
かなりの幅がありますが、隣地取得ができるなどの改善が見込めるかどうかによって価格が上下します。
-
元々の不動産の買取価格の目安が７割ですので、再建築不可物件でも良好な物件は高値での買取も可能といえます。
価格の設定は買取業者のスキルやノウハウが反映しますので、買取業者を選ぶことが大切です。
※もっと詳しく
再建築不可物件の買取相場を解説 価格の目安と高く売るコツをお知らせ個々の物件については、査定を依頼した際に複数社で価格を比較検討することが大切です。
複数社で同等の価格帯であれば、妥当な金額であるとの判断がつき、納得して売却ができるでしょう。
再建築不可物件かどうかの確認方法
再建築不可物件かどうかの確認は、自治体の建築指導課などの建築担当窓口で「道路種別（建築基準法上の道路か）」「接道状況（2m以上あるか）」「2項道路のセットバック要否」などを照会するのがいちばん確実です。
窓口で確認できれば、「再建築不可に当たるか」を早い段階で判断しやすくなります。
他には、自治体の道路図（GIS）で建築基準法道路の種別を確認する方法もありますし、地域の不動産会社に調べてもらう方法もあります。
また、自分で行わなくても、不動産会社に査定を依頼すると必ず道路の状況も確認してくれますので、その際に調べてもらうのがいちばん手間が少ないでしょう。
その上で実際に再建築不可物件である場合は、買取業者に査定を依頼する「業者買取」の方法で売却を進めていきましょう。
持分なし私道で再建築不可⁉実家売却の体験
私の実家は相続後に持分なし私道と判明、幸い接道の間口が2ｍ以上あったため再建築不可物件ではありませんでしたが、再建築不可物件と同じようにそのままではローンが使えない物件であるため売却ができず、最終的に東京都内の訳あり物件の買取業者に買い取ってもらう方法で売却しました。
当初は私道の持分取得を考えましたが、私道の所有者に「道路に接道する家はすべて同時に取得すること」との条件を出されたために断念し、再建築不可物件も扱う東京都内の訳あり物件の買取業者に買い取ってもらう方法で売却しました。
査定明後日に業者が立ち合いなしで現地訪問、次の日には電話で買取が成約し、それまで10年間、地元の不動産店に断られた悩みの実家が即座に売却できました。
インターネットが主流となった今であれば、再建築不可物件でもタイミングを逃さず、好条件で売却することができますのでぜひおためしになってみてください。
-
再建築不可物件の売却に関するよくある質問
Q: 再建築不可物件の売却相場はいくらですか？
A: 再建築不可物件の売却相場は、一般的な物件の5割～7割程度が相場とされています。ただし、物件の立地や状態、周辺の相場などによって変動します。
Q: 再建築不可の物件はいくらくらい下がりますか？
A: 一般的には3割から5割程度値下がりするといわれていますが、立地や利便性の良くない場所にある物件の場合はさらに値下げが必要になることがあります。
Q: 再建築不可物件は2025年からどうなりますか？
A: 4号特例の縮小により、大規模なリフォームや改築は、原則として建築確認申請が必要になります。そのため、2025年以降、再建築不可物件のリフォームは、厳しくなると言われています。
Q: 再建築不可物件を買う人はなぜ買うのでしょうか？
A: 再建築不可物件を買う人は、物件を買って住む人以外に投資目的の大家さんが多くみられ、リフォーム後に入居者がいる状態で売却する方法があります。買取業者はこれらの投資家への販売が目的で再建築不可物件を買い取りします。
Q: 建て替えできない再建築不可物件の土地は売却できますか？
A: 再建築不可物件はリフォームはできても建て替えができないため、できるだけ家を残したまま売却する方が売れやすくなります。
参考サイト：再建築不可物件買取プロ
運営会社：株式会社AlbaLink
本社所在地：東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階
免許番号：国土交通大臣（１）第10112号
公式サイト：https://wakearipro.com/lp/
▼全国対応の買取業者▼
| 訳あり物件買取PRO | |
 |
・訳あり物件全般 ・築古・相続物件も対応 ・3日で現金化 ・メール12時間査定 |
| ＞＞詳細記事 | |
| ワケガイ | |
 |
・共有持分の業界最大手 ・買取率100％ ・費用０円で即日現金化 ・終了までリモート対応 |
| ＞＞詳細記事 | |
| ラクウル | |
 |
・全国対応・出張無料 ・リモート対応可 ・訳あり全般対応 ・相続登記当社負担 |
| ＞＞詳細記事 | |
再建築不可物件の売却に関するよくある質問
Q: 再建築不可物件の売却相場はいくらですか？
A: 再建築不可物件の売却相場は、一般的な物件の5割～7割程度が相場とされています。ただし、物件の立地や状態、周辺の相場などによって変動します。
Q: 再建築不可の物件はいくらくらい下がりますか？
A: 一般的には3割から5割程度値下がりするといわれていますが、立地や利便性の良くない場所にある物件の場合はさらに値下げが必要になることがあります。
Q: 再建築不可物件は2025年からどうなりますか？
A: 4号特例の縮小により、大規模なリフォームや改築は、原則として建築確認申請が必要になります。そのため、2025年以降、再建築不可物件のリフォームは、厳しくなると言われています。
Q: 再建築不可物件を買う人はなぜ買うのでしょうか？
A: 再建築不可物件を買う人は、物件を買って住む人以外に投資目的の大家さんが多くみられ、リフォーム後に入居者がいる状態で売却する方法があります。買取業者はこれらの投資家への販売が目的で再建築不可物件を買い取りします。
Q: 建て替えできない再建築不可物件の土地は売却できますか？
A: 再建築不可物件はリフォームはできても建て替えができないため、できるだけ家を残したまま売却する方が売れやすくなります。
東京都の質問
まずは次の3点が超重要です。
- 前面道路が「建築基準法上の道路」か（42条道路／2項道路／位置指定道路など）
- 接道2mを満たすか（間口だけでなく“有効な接道”か）
- 私道・共有通路の権利関係（私道持分の有無、通行承諾の有無、セットバックの扱い）
特に23区は路地・私道が多く、所有者が知らない間に2項道路扱いになっているケースもあり得るため、役所調査（道路種別）で早めに確定させるのが定石です。
2項道路（＝建築基準法42条2項道路）とは、幅員4m未満の昔からある細い道でも、一定の条件を満たすと「道路」とみなされる道のことで、間口が2m未満だったり、通路が私道で持分や通行権が整理されていないと「接道2m」を満たせず、再建築不可になることがあります。
23区は需要が厚いため、立地が良い・賃貸需要が見込める・リフォーム前提で使えるなど条件が揃えば、仲介でも買い手がつくことがあります。
ただし一般の実需（マイホーム）だとローンが通りにくく、買い手が投資家・事業者など現金買いがしやすい人が多くなります。よって仲介で反応が薄い場合は買取業者による買取も同時に検討すると売却が進みやすいです。
再建築不可は担保評価が伸びにくく、住宅ローン審査が通りにくいのが典型で問題点でもあります。一方で、投資家が利用できる投資用ローン・ノンバンク・現金購入などの買い方なら成立することもあります。
直せる代表例は以下の通りです。
- 43条但し書き（許可）の可能性を検討（要件を満たし、行政の許可が得られれば建築可になる場合）
- 隣地の一部取得・借地で接道を確保
- セットバックで道路条件を満たす（2項道路など）
- 位置指定道路や通路の権利関係を整理（関係者の同意がネックになることも）
ただし、これらは確実ではなく時間も費用も膨らみやすいので、“直すルート”と“現状のまま売るルートの両方を比較、検討するのが良いでしょう。
大阪府の質問
Q: 再建築不可物件の売却相場はいくらですか？
A: 再建築不可物件は、一般的に「同条件で再建築できる物件」に比べて価格が下がりやすく、目安としては5割〜7割程度で取引されるケースが多いです。
ただし大阪エリアは、駅近や生活利便性の高い立地（大阪市内の主要駅周辺、北摂の駅徒歩圏など）だと賃貸需要が見込めるため、下落幅が小さくなることがあります。
一方で、路地奥・接道が弱い（幅員4m未満、私道・共有通路、行き止まり路地など）・建物の傷みが大きい場合は、さらに価格が下がる傾向があります。
Q: 再建築不可の物件はいくらくらい下がりますか？
A: 値下がり幅は、一般的に3割〜5割程度といわれます。
大阪では、古くからの住宅密集地で「長屋・連棟」「狭小地」「旗竿地（通路が竿部分）」「私道持分や通行承諾が必要」といった権利・道路の課題が重なると、買い手が限定されやすく、下落が大きくなることがあります。
逆に、駅徒歩圏でリフォーム後の賃貸運用がしやすい物件は、下落幅が抑えられる場合もあります。
Q: 再建築不可物件は2025年からどうなりますか？
A: 2025年4月の建築基準法改正（いわゆる4号特例の見直し）により、木造2階建て等の住宅で「大規模な修繕・模様替え」に当たるリフォームは、建築確認などの手続きが必要になるケースが増えます。
そのため、フルリフォーム前提で購入する買い手にとっては、手続き・工期・コストの見通しがより重要になり、再建築不可物件は「工事内容の線引き」や「既存不適格の扱い」まで含めて、事前確認がいっそう大切になります。
※なお「再建築不可（建て替えできない）」という制約そのものが解消されるわけではないため、接道状況や道路種別の確認は引き続き重要です。
Q: 再建築不可物件を買う人はなぜ買うのでしょうか？
A: 大阪エリアでは、単身者・ファミリーともに賃貸ニーズが見込める立地が多く、再建築不可でも「リフォームして賃貸」「入居中（オーナーチェンジ）で売却」といった投資目的で購入する人がいます。
また、長屋・連棟などは“建て替え不可でも住める状態なら需要がある”ケースがあり、リフォーム費用と家賃収入のバランスが合えば検討されやすいです。
買取業者が再建築不可物件を買い取るのは、こうした投資家・事業者へ再販する前提で、権利関係の整理や工事計画まで含めて引き受けられるからです。
参考サイト：再建築不可物件買取プロ
運営会社：株式会社AlbaLink
本社所在地：東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階
免許番号：国土交通大臣（１）第10112号
公式サイト：https://wakearipro.com/lp/