旗竿地は隣の土地を買う隣地取得で土地の評価が上がります。
逆に売る時には、隣の人には相場よりも土地を高く売れると知っていましたか。
新い土地を足すことによって、今まで持っていた土地自体の坪単価が上がることがあるからです。
旗竿地など道路の問題をかかえる土地の隣地取得について解説します。
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旗竿地と隣の土地
隣地取得とは、自分が所有する土地の隣にある土地（隣地）を買い取ることです。
土地を売りに出したい時は、不特定多数の人に向けて広告を出すより、まず隣の人に声をかけて買ってもらうのがいいとよく言われます。
売り手としては成約までの話が誰に売るよりも早いわけですが、それ以上に、隣の人に土地を売る場合は、相場よりも高く売れる場合があります。
特に以下のような問題を抱える土地において、隣地の一部を取得することで、価値や使い勝手を改善できる場合があります。
旗竿地で隣地取得が有効なケース
隣地取得はすべての土地で必要なわけではありませんが以下jのようなケースにもっとも有効です。
① 再建築不可物件の場合
再建築不可物件とは、接道義務（建築基準法42条）を満たさない土地で、建物を新築・建て替えできない土地です。
→ このような場合、隣地の一部を購入し、幅2m以上の接道を確保できれば、建築可能になるケースがあります。
② 旗竿地や袋地の場合
旗竿地は、道路に細長く接した形をしているため、通路部分が狭く車の出入りが難しいなどの課題があります。
袋地（道路にまったく接していない土地）では、そもそも利用に制限があるため、→ 隣地の一部を取得し、接道部分を広げることで資産価値や利便性が向上します。
特に注意したいのは旗竿地のような路地に隣接する住宅地の場合です。
隣の人が旗竿地を買うと…隣地取得の実例
夫の家の周辺の例です。この場合旗竿地は夫の実家ではなくて、Bさんの家の方です
Bさんは家に入るのには、Aさん宅と実家の間の通路を使って出入りをしています。
車は通路部分に縦列駐車で２台を駐車しています。
旗竿地と呼ばれる形状の土地に近い形です。
もし、Aさん宅の土地が売りに出て、Bさんが買ったとすると、Bさんは通路分だけではなくて、土地の一辺が全部道路に面することになります。
「隣地+旗竿地」で価値が上がる
Bさんが隣の家を買った場合の図は上のようになります。
大通りに面するため、もはや旗竿地ではなくなります。
この土地を買うことで土地の条件が良くなり価値が上がります。
単に土地が広くなったから、高くなったというだけではなく、坪単価の方が高くなるのです。
旗竿地の地価が上がる
Bさん宅は新しく買い足した土地だけではなく、これまで持っていた部分に関しても、たとえばこれまで坪単価が15万円だったとするとそれが20万円になるのです。
どうしてかというと、土地の形状が良くなったことで使い勝手もよく、さらに行動に面することで間口が広くなり車の出入りも自由にできるなど条件が格段良くなったからです。
たとえば、土地の面積が100坪だったとすると、1500万円だったのが2千万円になることになったとします。
それによって500万円値段が上がるなら、たとえば前のAさんの家が500万円で売りに出たとしたら、上がった値段で相殺できますので、当然買った方がいいということになります。
旗竿地の隣に土地を売る場合のメリット
逆に売る側のAさんにしてみれば、Bさんの土地の資産価値が上がることも自明です。
なので、まったくその土地に関係のない人が、坪20万円でAさんの土地を買うのに対して、Bさんには相場よりも高い25万円で売ることも可能になります。
なので、できるだけ地続きの人に売った方がAさんの方も得になるのです。
隣地取得のメリットは、どちらか片方だけでなく、両方にとって大きなメリットがあるというところがポイントになります。
隣が無理なら買取に
お互い特になるのですから土地を売るということになったら、まず隣の人に買ってもらうよう声をかけるのが良いのです。
隣の家が無理なら業者に買い取ってもらいましょう。
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隣地取得が望ましい土地とは
隣地取得のメリットは旗竿地以外にどのような土地の例が考えられるでしょうか。
隣地を手に入れることで、資産価値が上がる土地の形状は、上記の旗竿地の他に、再建築不可の袋地、狭小地、セットバック要物件など前面道路の道路付けに関するものが多いです。
隣地を手に入れるだけで、その土地の悪条件が即解決します。
隣地取得がおすすめの土地をまとめると
- 再建築不可物件
- 袋地
- 旗竿地
- セットバックが必要な物件
- 持分なし私道
隣地取得のメリット
他にも隣地取得のメリットは、
・日照が良くなる
・隣の環境が変わる心配がない（新しい隣人によって日照がさえぎられるなど）
・今後の自分での土地活用（家庭菜園など）
・一体化した土地にできる （アパート建設など）
・解体等工事の際に敷地に重機が入れる （入れずに作業となると費用が上がる）
など、いろいろ考えられますが、やはり一番は上記のような道路付けに関するものが、一番のメリットでしょう。
旗竿地の隣地取得の例
こちらは私の実家の方の例です。
接道は前面道路一つのみで、それが私道であったために、新築や増築の際に銀行ローンが組めないと言われていました。
このような土地は当然このままでは売りに出すことが難しい物件です。
その場合、実家の隣に当たるCさんが実家の土地を買ったとしたらどうでしょう。
旗竿地✟隣地
Cさんの家は公道に面しているので、両方の土地を合わせれば、実家も私道だけでなく公道に面している土地ということになります。
一続きの大きな土地となって、片側は私道、片側は公道ということになり、接道も2本になります。
隣の人に交渉しよう
うちの場合は、そもそも相続登記がまだだったので、打診のみに終わってしまいましたが、このような場合は粘り強く交渉してもよいと思います。
そもそも住んでいる以上売却に関心がない人が多いので、価格が高いと思い込んでいる人が多いのです。
値段は希望に応じるというように、交渉に当たる不動産業者に伝えてもらうのも手です。
少々安値でも、処分を考えるならその方が断然早いです。
旗竿地の隣地取得の例③
夫の実家の隣にあるBさん宅の旗竿地の例です。
公道は東、４ｍ道路は南側ということになります。
隣地取得の交渉
実際にBさんはCさんが持っているところが空きビルになっているので、そこを買いたいとCさんに言ったことがあるそうです。
が、Cさんの方は売らなかったので、現在も南側の空きビルが日照をさえぎることになっています。
実家をBさんに売った場合
あるいは、今後実家のその2区画の土地を、Bさんに使ってもらうことはできないかと考えています。
その場合は、Bさんの敷地は上のような形状になります。
通路も有効活用
Bさんは、いままでの通路が通路ではなくて、土地として活用できることになります。
さらに、実家は角地なので、南の公道と東側の4ｍ道路からの出入りも自由にできることになります。
変形した土地になるのでどうかなとは思いますが、接道一本の旗竿地よりはずっと条件が良くなるのは間違いありません。
遠慮せずに声をかけてみよう
隣地が欲しい欲しくないかは、案外その人になってみないことにはわからないのです。
Bさんの子どもが近くに住みたいという場合もあるかもしれず、今までも欲しいと思っていたのに言い出せないでいたということもあるものです。
空き家や土地を売ることになったら、遠慮はしないで必ず隣の人に声をかけてみましょう。
すぐに決まって、隣のひとにも喜ばれ、高く売れるとなったら、これほどいいことはないですね。
誰も買わない旗竿地なら買取に
旗竿地・袋地・再建築不可といった不利な条件の土地であっても、隣地を取得することで再建築可能に変えたり、資産価値を上げることが可能になります。
隣地取得は簡単ではありませんが、専門業者や不動産コンサルタントと連携することで、現実的な解決策になるケースも多いです。
隣地取得は良いことには違いありませんが、隣地を買う資金や意志がなかったり、逆に買いたくても相手の同意がない、隣が既に空き家である場合もあります。
このような場合には、再建築不可物件や訳あり物件を取り扱う買取業者に買い取ってもらって売却しましょう。
買取率１００％で買い取るワケガイならもちろん査定は無料、最短３日で現金化が可能です。
再建築不可物件の買取業者まとめ
再建築不可物件を買取する不動産会社の一覧です。
| ■Wakegai(ワケガイ） | |
| 対応エリア 全国 | |
 |
・訳あり物件評価No.1 ・即日現金化可能 ・自社買取で高額買取 ・売主に費用負担なし |
| ＞＞詳細記事 | |
| ■再建築不可物件買取プロ | |
| 対応エリア 全国 | |
 |
・訳あり物件でも買取 ・再建築不可・底地・事故物件 ・３日で現金化 ・電話不要・メール査定 |
| ＞＞詳細記事 | |
| ■ラクウル | |
| 対応エリア 全国 | |
 |
・空き家・訳あり物件専門 ・自社買取で高額買取 ・資金潤沢・スピード対応 ・相続相談も対応可能 |
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再建築不可物件のよくあるパターンを解説
再建築不可物件によくある土地や道路の名称、用語の解説を記載します。
再建築不可物件とは
定義：建築基準法上の接道義務（原則：幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、原則として建て替え（新築）ができない土地・建物です。ただし道路種別の確認や43条の許可などで、例外的に建築できる場合もあります。
注意点住宅ローンが通りにくく買い手が限られるため、買取や投資家向け訴求が現実的です。
旗竿地とは
定義：道路に接する間口が細長く、その奥に敷地が広がる「旗＋竿」の形状の土地です。通路部分（竿）の幅や曲がり、私道の絡みで使い勝手が左右されます。
注意点竿部分の幅や接道の取り方次第で、接道義務を満たせず再建築不可になることがあります。
袋地とは
定義：道路に接していない、または接していても接道要件を満たさないなど、単独で公道へ出にくい土地の総称です。
通路確保や通行権の設定がないと利用が難しくなります。
注意点接道義務を満たせない典型例で、再建築不可の原因になりやすいです。
囲繞地とは
定義：袋地などを取り囲み、袋地が道路へ出るために通行の対象となりやすい周囲の土地を指します。民法の囲繞地通行権が問題になります。
不整形地とは
定義：整形地（四角形に近い土地）ではなく、三角形・台形・くびれ・段差付きなど形がいびつな土地です。建物配置や駐車計画が難しく、実質の使える面積が小さくなりがちです。
注意点接道間口が取りづらい・有効敷地が減るなどで、再建築計画が立たず「実質建て替え困難」になりやすいです。
狭小地とは
定義：一般に面積が小さく（目安15〜20坪前後以下など）、建築や利用が制約されやすい土地のことです。法律上の一律定義はなく、間口・道路幅・用途地域で難易度が変わります。
注意点2項道路＋セットバックで有効面積がさらに減り、「建て替えはできても希望の家が建たない」ことがあります。
持分なし私道とは
定義：前面道路や通路が私道なのに、その私道の共有持分（所有権）を持っていない状態で、通行や掘削が当然に保証されないことがあります。
注意点通行・掘削が確保できないと、建築確認や工事が進まず再建築不可／要確認扱いになりやすいです。また、ローンがおりにくい点が問題となります。
通行・掘削承諾とは
定義：私道や他人地を通る必要がある、私道や袋地などの場合に、通行（歩行・車両）や掘削（上下水道・ガス管工事等）を認めてもらう同意のことです。口約束ではなく書面で残すのが基本です。
注意点接道を満たしていても、インフラ引込みができず建築や大規模改修が止まる原因になります。
2項道路とは
定義：建築基準法42条2項の道路で、幅員4m未満でも昔からの道を道路として扱う制度です。建て替え時は道路中心線等から後退（セットバック）が求められます。
注意点2項道路に接していれば建て替えの道が開けますが、セットバックができないと再建築不可のままです。
セットバックとは
定義：前面道路が狭い場合（特に2項道路）に、建て替え時に敷地を道路側へ後退させ、道路幅4mを確保することです。注意点セットバックができれば再建築可になる一方、有効敷地が減って建物計画が制限されるため、現実的には建て替えが不可能になるケースもあります。
43条但し書きとは
定義：接道義務（43条）を満たさない敷地でも、一定条件のもとで例外的に建築を認める仕組みの通称です。現在は「43条2項の許可・認定」として個別審査で判断されます。
注意点再建築不可でも、43条ルートで条件付きで建築可能になることがありますが確実ではなく、多くは買取で売却するのが現実的です。
参考：ワケガイ公式サイト