私道の持分なしの家はそのままでは売ることができません。
そのような家を売りたいという場合は、売却の前に私道の持分を取得しないことには売りに出せないということが、実家を相続して初めて分かりました。
私道の持分とは何か、持ち分を取得するにはどうしたらいいのかをお知らせします。
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相続した家の接道が私道だった！
相続した家の前の道路が私道だということは、まったく寝耳に水のことでした。
家に入るための接道が一本のみ、それが公道ではなく私道であると買取を依頼したリフォーム会社の調査員が知らせてくれたのです。
それによって私道の持分の取得をすることが必要となったのです。
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私道の接道の状況
実家の見取り図です。
赤い色が実家の家屋、青い色で示した線は、各家の門で私道を真ん中に４軒の家が隣接しています。
それまでは、家族の誰も接道が私道であることを知らず、もちろん通行にも問題を感じずに使用していました。
私の実家だけではなく、その道路を使っている他の３軒の家も、そこが私道であることを全く知らなかったのです。
私道だと家が売却できない
判明したきっかけは、実家の相続と売却でした。
空き家と土地を売ろうとしたときに問題が判明したのです。
接道が私道の他に公道が１本でもあればいいのですが、私道のみの場合は売りに出すことはできません。
私道が売れない理由についてはこちらの記事に記していますのでご覧ください。
私道かどうかの確認方法
そもそもその道路が私道か公道か、または位置指定道路なのかの種別がわからない場合、家の道路が私道か公道かを確認する方法はいくつかあります。
- 地方自治体に問い合わせる…最も確実に確認できる
- 不動産登記簿の確認…登記簿には道路の区分（私道、公道など）が記載されていることが多い
他にも、地図や街区図を参照したり、近隣住民や管理組合に問い合わせることで際の利用状況や管理責任者を確認することができます。
私道の持分取得の手順
私道だとわかったらしなければならないことは、大まかに言って下のようになります。
- 私道の地番を確認する
- 地番を元に私道の土地の所有者名や連絡先を確認する
- 私道道の所有者に連絡を取って、持分を譲ってもらえるように交渉をする
- 所有者の同意が取れたら持分の登記をする（司法書士に依頼）
- 登記完了と共に持分取得が成立
一つずつ解説します。
私道の持ち主を探す方法
誰が私道の持ち主なのかが、すぐにわかる場合はいいですが、所有者がわからない場合は、まずは、私道の持ち主を探すところから始まります。
道路の地番を調べる
最初にすることは、法務局に行って公図というものを調べることです。
公図というのは地図のことですが、その地図上では道路に地番が示されていますので、まず路線図で道路の地番を調べ、次にその地番で公図を調べ、道路の情報を得ると順番になります。
こちらは路線図。地番とは上の路線図の道路上に示されている数字のことです。
この数字が地番です。
地番の登記事項証明書を閲覧
路線図で道路の番号がわかったら、その地番で登記事項証明書というのを閲覧します。
それを見ると、その土地の種類、公道か私道か、そして所有者が誰かもわかります。
インターネットでも閲覧可能
私道の地番がわかれば、今では法務局に行かずとも、家のパソコンでオンラインで登記事項証明書を閲覧できます。
閲覧の費用がかかりますが、私の場合当時数百円の費用だったと思います。家で見ることができるのはたいへん便利です。
市役所では私道の所有者は教えない
なお、私道かどうかは、私の場合、最初市役所に問い合わせてみましたが、所有者については、市役所では教えてもらえませんでした。
今は個人情報を市役所でも教えないようになっていますので、当然と思われます。
その場合は、上記のような方法をとることになりますが、登記はきちんと残っていますので、まったくわからないというような心配はないことがわかりました。
私道の所有者が判明したら連絡先を調べる
うちの場合は、山だったところを切り開いて作った分譲地で、何ら混雑したところではない区画のきちんとしている団地でした。
私道が残っていたというと不動産業者にはたいそう驚かれましたが、ネットで探すとこのような例は他にもありそれほどめずらしいことではないそうです。
所有者が個人ではなくて会社の方が譲ってもらいやすい感じがしてやや安心したものの、うちの場合はその会社が一度倒産をしていたため、事情がわかりにくくなっていました。
万が一、所有の会社が倒産して会社自体がなくなっていたり、行方がわからなくなっていたりしたらもっと大変だったと思います.
それらの問題があった場合でも、市役所などに訊いても教えてはもらえませんので法務局で相談してください。
私道の所有者がわかったら、次にするべきことは私道の持分の買取や譲渡などによる取得となります。
私道の持分の取得とは
持分を購入するとは、私道の土地を共有で使えることの証明のため、登記に「持分何分の一」というように、私道の所有権を登記する ということです。
その上で、持分を取得して後は、共有で道路を通行などの使用ができることになるわけです。
持ち分の登記には登記費用がかかる
この場合の固定資産税は多くは免除になるものの、登記の費用だけはどうしてもかかることになります。
所有者である開発業者に電話をして事情を話しましたら、とにかく持分を譲ってくれるという返答が得られて、その点は安心しました。
ただし、土地の権利の値段そのものは請求しないが、登記費用は自分でもってほしい、それよりも困難だと思われたのは、その道路に面する残り3軒の家と話を合わせて、4軒同時に行ってほしいということでした。
私道は近隣とも共有が望ましい
それで、いくらか面識のある隣の家に知らせては見ましたが、登記費用がかかることでもあり、今までまったく支障のなかったものになぜ手続きをしなければならないのか、説明は困難だと思われました。
私道の権利が欲しければ、まず近隣4軒と交渉しなければなりません。
土地を手離す段になって、なぜそんな苦労をしなければならないのか、この時ばかりは本当に頭を悩ませました。
不動産業者に私道の持分の買取を依頼
結局、最終的には私道の持分の取得は空き家と土地の買取を依頼した不動産業者に依頼をして問題は解決しました。
というと簡単そうに聞こえますが、普通の町の不動産屋にも問い合わせましたが、町の不動産業者は持分取得について尋ねても持分の買取の交渉をしようというところはありませんでした。
「家を売りに出したいのなら、自分で近所の人と相談して持分の登記をしてからなら、仲介を引き受ける」
という結論でしたので、結局どこにも依頼できなかったのです。
つまり、町の普通の不動産業者は売買が仕事であって交渉が仕事ではありません。
また、田舎の売れない土地の場合は、持分を取得しても、売れるかどうかわからない場合は引き受けたりはしないのです。
私道の家の売却方法
私道に接道する家や土地は、地方の場合、めずらしいことが多いので通常の不動産店での売却はまず難しく、受けてもらえないことが大半です。
私道の持分取得には費用がかかる
また、私道の持分取得は私道所有者の同意は比較的簡単に取れたものの以下のような部分で費用がかかることがあります。
- 登記費用
- 測量費用
- 近隣の同意
売れるか売れないかもわからない土地に対して高額の費用をかけるのは避けたいところです。
私道を利用する近隣の同意
さらに、近隣の同意を全部取るということは、他の人たちが売却を前提をしていない限り、費用負担が難しいと思われました。
「お金が出せない。このままでよい」といわれたらそれまでなのです。
このような家は、売却をしたい場合には、同じく道路の問題で一般には売れない再建築不可物件などを買取する、買取業者なら売ることができます。
まとめ
結局、私の場合、実家のあった北関東から２県離れた東京都内の不動産業者に依頼、その業者さんに私道の持分取得も含めて買取してもらえました。
結果を言うと、私のケースは売却が前提でしたので、私道の持分がないままで業者に買取してもらったということになります。
もし、持分取得を一人でやろうとしても近隣の同意が取れず、費用がかかるため途中であきらめざるを得ず、実家の家土地は一生売れずに管理を続けるようになっていたと思います。
インターネットの時代のおかげで、大変に幸運だったと思います。そうでなければ、今も固定資産税を支払っていたことでしょう。
売却を前提とされている私道の所有者様なら、同じように様々な専門の業者が対応してくれる、ネットの査定にてご相談されることをお勧めします。
田舎では珍しい問題ですが、路地の多い町の業者なら聞きなれた問題ですので、適切に対処をしてくれます。
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