再建築不可物件によくあるパターン一覧と解説

再建築不可物件とは建築基準法の道路への接道義務を満たしていない物件をいいます。

このような物件には、旗竿地や袋地などの一定のパターンがあります。この記事では再建築不可物件となりやすい物件を土地や道路の名称をもとに一覧で表示、解説を記します。

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再建築不可物件とは

定義：建築基準法上の接道義務（原則：幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、原則として建て替え（新築）ができない土地・建物です。具体的には下のような物件が当てはまります。

実際によくみられる再建築不可物件のパターンを見ていきましょう。

旗竿地とは

定義：道路に接する間口が細長く、その奥に敷地が広がる「旗＋竿」の形状の土地です。通路部分（竿）の幅や曲がり、私道の絡みで使い勝手が左右されます。

注意点竿部分の幅や接道の取り方次第で、接道義務を満たせず再建築不可になることがあります。

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袋地とは

定義：道路に接していない、または接していても接道要件を満たさないなど、単独で公道へ出にくい土地の総称です。

通路確保や通行権の設定がないと利用が難しくなります。

注意点接道義務を満たせない典型例で、再建築不可の原因になりやすいです。

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囲繞地とは

定義：袋地などを取り囲み、袋地が道路へ出るために通行の対象となりやすい周囲の土地を指します。民法の囲繞地通行権が問題になります。

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不整形地とは

定義：整形地（四角形に近い土地）ではなく、三角形・台形・くびれ・段差付きなど形がいびつな土地です。建物配置や駐車計画が難しく、実質の使える面積が小さくなりがちです。

注意点接道間口が取りづらい・有効敷地が減るなどで、再建築計画が立たず「実質建て替え困難」になりやすいです。

狭小地とは

定義：一般に面積が小さく（目安15〜20坪前後以下など）、建築や利用が制約されやすい土地のことです。法律上の一律定義はなく、間口・道路幅・用途地域で難易度が変わります。

注意点2項道路＋セットバックで有効面積がさらに減り、「建て替えはできても希望の家が建たない」ことがあります。

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持分なし私道とは

定義：前面道路や通路が私道なのに、その私道の共有持分（所有権）を持っていない状態で、通行や掘削が当然に保証されないことがあります。

注意点通行・掘削が確保できないと、建築確認や工事が進まず再建築不可／要確認扱いになりやすいです。また、ローンがおりにくい点が問題となります。

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通行・掘削承諾とは

定義：私道や他人地を通る必要がある、私道や袋地などの場合に、通行（歩行・車両）や掘削（上下水道・ガス管工事等）を認めてもらう同意のことです。口約束ではなく書面で残すのが基本です。

注意点接道を満たしていても、インフラ引込みができず建築や大規模改修が止まる原因になります。

2項道路とは

定義：建築基準法42条2項の道路で、幅員4m未満でも昔からの道を道路として扱う制度です。建て替え時は道路中心線等から後退（セットバック）が求められます。
注意点2項道路に接していれば建て替えの道が開けますが、セットバックができないと再建築不可のままです。

セットバックとは

定義：前面道路が狭い場合（特に2項道路）に、建て替え時に敷地を道路側へ後退させ、道路幅4mを確保することです。注意点セットバックができれば再建築可になる一方、有効敷地が減って建物計画が制限されるため、現実的には建て替えが不可能になるケースもあります。

43条但し書きとは

定義：接道義務（43条）を満たさない敷地でも、一定条件のもとで例外的に建築を認める仕組みの通称です。現在は「43条2項の許可・認定」として個別審査で判断されます。
注意点再建築不可でも、43条ルートで条件付きで建築可能になることがありますが確実ではなく、多くは買取で売却するのが現実的です。

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再建築不可物件の売却に関するよくある質問

A:　再建築不可物件の売却相場は、一般的な物件の5割～7割程度が相場とされています。ただし、物件の立地や状態、周辺の相場などによって変動します。

A:　一般的には3割から5割程度値下がりするといわれていますが、立地や利便性の良くない場所にある物件の場合はさらに値下げが必要になることがあります。

A:　4号特例の縮小により、大規模なリフォームや改築は、原則として建築確認申請が必要になります。そのため、2025年以降、再建築不可物件のリフォームは、厳しくなると言われています。

A:　再建築不可物件を買う人は、物件を買って住む人以外に投資目的の大家さんが多くみられ、リフォーム後に入居者がいる状態で売却する方法があります。買取業者はこれらの投資家への販売が目的で再建築不可物件を買い取りします。

A:　再建築不可物件はリフォームはできても建て替えができないため、できるだけ家を残したまま売却する方が売れやすくなります。

参考サイト：再建築不可物件買取プロ
運営会社：株式会社AlbaLink
本社所在地：東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階
免許番号：国土交通大臣（１）第10112号
公式サイト：https://wakearipro.com/lp/

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