再建築不可物件はそのままだと家の建て替えができないため、家が古くなった後がどうなるのかが心配されるところです。
再建築不可物件は建物を壊して更地にしてしまうと土地だけの利用となるため、建物がある状態の方が活用の方途が広がります。
所有する家や相続する実家が再建築不可物件である時の対処法をお知らせします。
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再建築不可物件はどうなる？
再建築不可物件とは、法律上、再度の建築ができない土地のこと、現在ある建物を壊して新たな建物を建てることができない物件のことです。
再建築不可物件を建物がある状態でそのまま放置した場合は、空き家ややがて老朽化し、最終的に解体費用が約２００万円かかります。
更地にしてしまった再建築不可物件は売れない場合や土地の活用ができない場合は、更地のまま土地の管理を行いながら所有を続けることになります。
いずれにしても再建築不可物件が通常の売却で売れにくいためにそうなってしまうのでが、再建築不可物件は専門の業者に買い取ってもらう、業者買取なら最短３日で売却できます。
私の実家の形状は旗竿地の上、相続の際に持分なし私道であることがわかり、地元の不動産店には売却を断られてしまいましたが、インターネットで探した買取業者に売却することができました。
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再建築不可物件の今後のリスク
再建築不可物件は建て替えができないため、通常の方法で売りに出しても売れません。
なので、所有者によってそのまま放置されることも多くありますが、空き家の放置は最終的には費用がかかるのでお勧めできません。
再建築不可物件を放置するリスク
再建築不可物件に限らず、空き家を放置すると荒廃が進んでしまいます。
それにより、防犯上の問題や周囲の景観に悪影響を与えることがあります。
周囲への影響が大きくなると、空き家特別措置法によって、勧告や注意を受けたり強制的に解体をされることもあります。
※詳しくは
空き家特別措置法とは
再建築不可物件の解体のリスク
再建築不可物件でいちばん困るのは、老朽化が進んでやがて解体が必要になることです。
通常家の解体費用は平均１７０万円位とされていますが、再建築不可物件の道路幅が狭かったり、無道路であったりすると敷地内や道路にトラックや解体を行う作業の車が入れないことが多くあります。
これにより解体費が高額になってしまうので注意が必要です。
再建築不可物件の活用の難しさ
再建築不可物件は道路に問題があるので、建物を壊して更地にしたとしても新たな利用方法を見つけるのが難しいです。
空き地の利用方法として考えられるいちばんは駐車場ですが、道路に問題があると駐車場としての活用が難しい物件が多いです。
更地にすることで再開発の可能性が高まる以外はできるだけ建物を残したまま賃貸物件などに活用することがのぞましいです。
ただし、それには建物の修復や管理を怠りなく行う必要があります。
また一般的に家は古くなるほど、補修の箇所が増え、補修費用が高額になります。
再建築不可物件はどうするのがいい？
再建築不可物件を今後どうするかはいくつか考えられます。
- 再建築不可物件の条件を改善する
- 再建築不可物件のまま売却する
- 再建築不可物件を賃貸に出す
- そのまま利用する
再建築不可物件の条件を改善する
隣の土地を買い足したり、隣の土地と合一して道路の状況を変えるなどすると、再建築不可物件の条件が改善されて、普通の土地として扱うことができるようになる場合があります。
また、再建築不可物件の救済措置と呼ばれる法律もありますので、あらためて確認してみてください。
※そちらの記事は
再建築不可物件の救済措置３つの方法
再建築不可物件を売却する
再建築不可物件を建物を残したまま売却をしましょう。
それによって、売却代金を得る他、維持管理費や固定資産税の負担を軽減できます。
ただし、再建築不可物件は売却が難しいことが多く、売却価格が期待より低くなる可能性があります。
仲介で売りに出してみて売れない、または、最初から売れない可能性が高い土地は、再建築不可物件を不動産会社に買い取ってもらう業者買取で売却をするのが一般的です。
再建築不可物件を賃貸に出す
再建築不可物件を不動産会社に買い取ってもらった場合の活用方法は、そのほとんどが賃貸としての活用となります。
なので、売却をせずに再建築不可物件をそのまま保有して賃貸物件として運用することも可能です。
それによって家賃収入を得ることができ、空き家のまま放置するよりも老朽化がおさえられ、管理がしやすくなります。
立地の良い場所にあれば、再建築不可物件を含めた訳あり物件全般が賃貸に活用できます。
立地が良くない場合は、賃借人が見つかりにくいこともあります。
それ以前に物件の状態によっては改修費用が必要になることがいちばんのデメリットです。
再建築不可物件を活用する
再建築不可物件でも建物が画れば、自分や家族のために利用することができます。
セカンドハウス、倉庫、アトリエなどの特定の用途で利用することで価値を見出すことができるかもしれませんので、方法がないか見直ししてみましょう。
再建築不可物件ができる理由
再建築不可物件の売却
再建築不可物件を相売却したい場合、大まかに言って対処法は下のとおりです
- 隣地取得で再建築不可物件でなくする
- 買取業者に売却をする
再建築不可物件の条件そのものを改善して普通の土地にする、または、現況のまま売却をするかのどちらかです。
※再建築不可物件の建て替えについては下の記事に
隣地取得で土地の状況を改善する
実は再建築不可物件の条件そのものを改善する方法が一つあります。
それは、公道に接道している他の土地を買って一つにして、土地の条件を変えることです。
それによって、再建築不可物件でなくなるのはもちろんのこと、土地の坪単価が上がります。
この方法は隣地取得と呼ばれます。
隣の家に買ってもらう
逆に再建築不可物件を売りに出す前に、隣にお願いして買ってもらうというのも一つの方法です。
買えば再建築不可ではなくなりますので、隣の家は土地を広く使えて、自分の家を売却するときにも単価が上げられます。
そのため、同じ売却でも、他の人に売るよりも、隣の家の人に売るほうが、坪単価を高く設定できて、高く売れるという利点があります。
売却の前は必ず近所に声をかけてみましょう。
隣の人にとってもお得な話ですので、遠慮することはありません。
旗竿地の隣地取得の例
旗竿地のBさん宅の例です。
夫の実家は角地で、その後ろ側に路地を通って家に入るという土地の形状の隣人Bさんが住んでいます。
実家はゆくゆく売却を考えていますが、Bさんは以前から夫の実家の駐車場の4m道路に接する真ん中の土地部分を売ってくれないかと言ってきています。
実家家屋のあるピンク色の部分を含めて買えば、接道は公道を含めた2本となり利便性が大きく上がり、旗竿地ではなくなります。
旗竿地の場合は、前面に道路がないので、道路に通じる土地を手に入ることで旗竿地ではなくなり利便性が大きくアップするためです。
このような場合は、お互いに近所で売買するのが最も高く土地が売れるのです。
再建築不可物件を買取ってもらう
隣に買い取ってもらうのは理想的ですが、都合がよく隣が空いていたり、運よく隣に買ってもらえるときばかりではありません。
私の実家も私道持分なしでそのままで売れなかったので、隣近所に協力してもらって私道の持分を取得することを考えましたが、他人の意向は自分ひとりではどうにもなりません。
交渉がすんなり行けばいいですが、心労がつのったり、価格を下げて売るなら誰に売っても同じです。
その場合は、査定の金額をすぐに教えてもらえて、最短３日でも売却代金が受け取れる買取業者に売却をしましょう。
再建築不可物件でも売却できる
再建築不可物件、いったい誰が買うのかと不思議に思うかもしれませんが、このような土地であっても欲しがる人はいます。
むしろ、このような土地だからこそ買いたいという人がいるのです。
ただし、東京など家が混んでいる住宅地においては、再建築不可物件など、地方では見られない付随条件を持つ家はたくさんあります。
再建築不可物件と投資
そこを買いたいという人はどういう人かというと、不動産投資の投資家と言われる人ですね。
投資家の人たちは、安く物件を手に入れてリフォームを施し、賃貸物件として利用してその家で収益を上げるため、再建築不可物件であっても、条件が悪くなければ喜んで買います。
むしろ、新築よりもリフォームの方が元手が少なくて済み、コストを抑えた運用が可能なのです。
当初の投資する額が小なければ少ないほどそのあとの収益の割合が大きくなる、それを投資の「利回り」と言います。
なので、きれいな新築の一戸建てよりも、投資額が少なく安く手に入り、リフォームで住める物件の方が投資家の欲しがる物件なのです。
再建築不可物件のリフォーム
その場合のリフォームは、不備のある所を補修し、内装材を張り替えるとかの軽いリフォームやリノベーションから、もうひとつスケルトンリフォームというものがあります。
先日、私は偶然に近くで見る機会があったのですが、すごく面白いものでした。
まず壁も床も取って、基礎と屋根と柱だけにします。
そこから作り替えていくので、家の輪郭や基本的な間取などは変えられませんが、ほぼ新築同様になって生まれ変わったのです。
目に見えるところは全部手を入れるので、新築と言われてもわからないくらいです。
二つの家をつなげた例
私の見たその家は、息子さん夫婦が、二階建ての家に住んで、親御さんがその隣の平屋に住んでいました。
ところが、リノベーションで、両方とも全部柱だけにして、そのあとは、なんと平屋と二階建てをつないで、一つの家として出来上がっていました。
二つの家をつなげたのですから、当然、以前よりも大きな立派な家となったのです。
再建築不可物件の売却先
ここまでできるのですから、再建築不可物件とはいっても、リノベーションの再生住宅として生まれ変わることができますので、売れないといってあきらめる必要はありません。
ただし、こういう知識がなくそこで建て直した家から収益を上げるすべを知らない普通の人、つまり、住居目的で再建築不可物件を買うということは、建築関係の職業の人などならともかく素人ではまずないでしょう。
やはり、そのような用途を視野に入れられる買取業者に売却をするのが一番良い方法です。
再建築不可物件を売りたい、そのような物件を相続してしまったという場合でも放置せずに、業者に買い取ってもらえないか当たってみてください。
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