再建築不可物件なので建て替えができないとあきらめてはいませんか。
新築はできない再建築不可物件の土地にも、家の建て替えができるようにする方法が３つあります。
再建築不可物件の救済措置の３つの方法についてお知らせします。
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再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、法律上、再度の建築ができない土地のこと、現在ある建物を壊して新たな建物を建てることができない物件のことです。
再建築不可物件は土地に問題があるのではありません。道路に問題があるのです。
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「接道義務を満たさない敷地」とは
「接道義務を満たさない敷地」は具体的には下のようなものです。
- 土地に接する道路の幅員が「4ｍ未満」
- 土地の前面道路の接道部分が「2ｍ未満」
- 「建築基準法上の道路」でない
（出典：訳あり物件買取ナビ）
これらの要件がみられる土地は再建築不可物件となってしまいます。
逆に言うとこれらの条件を満たすように改善すれば、その土地は再建築不可物件ではなくなります。
それが再建築不可物件の救済措置です。
再建築不可物件の救済措置
「再建築不可物件」を 「建築可能」とするのは、下のような方法です。
- 隣接地から借地または土地購入
- 道路の位置指定を申請する
- 43条但し書き申請を行う
読んでみると、「なんだそうか！」というような内容もありますので、もしかしたら適用できるものがあるかもしれません。
一つずつ確認してみましょう。
隣地の借地や購入
再建築不可物件の理由の一つは道路の間口が2 メートル 以下だというです。
なので間口を広げられる場合にはその土地を買い足せばいいのです。
それまでの道路が、1ｍ80センチだったとすると、20 センチ幅 を買い足すだけで、再建築不可物件が通常の物件として扱われることになります。
その場合の土地は、隣の土地の所有者、つまり隣人にお願いをして買うというのが通常の方法です。
大きな面積を譲ってくれというのならともかく、道路の幅分ぐらいだったらそれほど難しくなく交渉がまとまりそうですので、調べる価値はありそうです。
土地の等価交換
土地を買う以外にも、土地の交換という方法もあるそうです。
土地の「等価交換」といわれるもので、例えば、道路の間口に足すべき幅20 センチの土地の面積が半坪だったとすると、代わりに自分の土地の隣接する部分をそちらの人にあげる、交換するという方法です。
この方法は、金銭の受け渡しがない、売買ではないので、お金がかからないというメリットがあります。
道路の位置指定を申請
道路の幅が4m以上あるにも関わらず、建築基準法上の道路として認められていない道路が元で再建築不可物件となっている場合は、道路の位置指定申請を行うことで改善ができます。
道路の位置指定申請を行うと、建築基準法上の道路として見なされるようになるからです。
ただし、土地と道路の接する長さが2m以上あることが前提ですので、家の前の道路を確認してみてくください。
「43条ただし書き」の救済措置
さらに、上記のような要件を満たさない敷地のときでも、一律に建築が否定されるわけではなく、一定の救済措置がも設けられています。
それが「43条ただし書き」の規定です。
それは次のような条文です。
ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
道路が２ｍあるかないかということはつまり、「安全上、防火上、衛生上」の基準がないという判断の指標であるので、道幅が2m以下でも、要件を満たしていれば問題がないというのが、上記の条文の意味です。
43条ただし書きの例
その場合の条件の例とは
・敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地がある場合
・敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員4ｍ以上のものに限る）に2ｍ以上接している場合
・敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接している場合
上のようなものであれば、道路はともかく、居住に問題ないと判断されるようです。
いずれにしても、再建築不可物件だからと言って諦めることはないそうです。
慌てて低価格で売ってしまわないで、再建築不可物件や訳あり物件に詳しい不動産屋さんに相談してみてください。
４３条ただし書きの注意点
「但し書き申請」の許可基準については自治体ごとに異なります。
なので、再建築不可物件のある地域の各役所に個別に確認を取る必要があります。
たとえば下のような違いがある場合がみられます。
- 空地と道路の接道間口は2mでも問題がない自治体もある
- 「旗竿地」「通路」など、土地の形状によって判断基準が違う
２つめの場合はせっかく申請を行っても、受理されずに期待する措置が得られないともありますので必ず確認が必要です。
※再建築不可物件の救済措置の適用が難しい場合の有効活用については、「再建築不可物件の教科書」というサイトにたいへん詳しく解説されていますので、ぜひ参考にしてみてください！
43条但し書き申請手続きの流れ
但し書き申請を行う時はどうすればいいのか、手続きの流れは以下の通りです。
step
1 事前相談
まずは、該当物件の接道要件を確認するために自治体の都市計画窓口に問い合わせをします。
役所の現地確認で道路が建築基準法外の道路であることが確認できると「43条許可申請書」を作成して窓口に提出し、審査を受けることになります。
step
2 書類提出
提出書類は「43条許可申請書」「現況図」「近況見取図」「土地利用計画書」「登記事項証明書」などです。
また、隣地所有者との通路確保の同意書などの書類が必要になり、近隣にお住まいの方々に理解を得る必要があります。
step
3 審査
建築主事の置かれている自治体によって建築審査会が開かれ、該当物件が許可基準を満たしているかを審査します。
審査内容は周辺の基盤状況、通路の確保、都市計画上の妥当性など様々な項目があります。
step
4 許可
建築審査会にて同意がえられると「但し書き許可」が得られて、取り壊し後の再建築が可能となります。
取り壊して建物を建築する場合には建築確認申請という別の申請も同時に行う必要がありますので、この点も確認が必要です。
再建築不可物件の救済措置まとめ
再建築不可物件の改善点としてできることは
- 隣接地から借地または土地購入
- 道路の位置指定を申請する
- 43条但し書き申請を行う
の３つです。
再建築不可物件を売りたいという時には、これらの施策を行える買取業者に依頼すると高く買い取ってもらえます。
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