再建築不可物件の救済措置3つの方法　建て替えできるようにするには

再建築不可物件なので建て替えができないとあきらめてはいませんか。

新築はできない再建築不可物件の土地にも、家の建て替えができるようにする方法が３つあります。

再建築不可物件の救済措置の３つの方法についてお知らせします。

年間6,000件の相談件数トップクラスのワケガイの査定は無料で買取金額を提示、買取に至らなかった場合も費用は一切発生しないので安心して依頼できます。

売却終了までリモート対応も可能!

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、法律上再度の建築ができない土地のこと、現在ある建物を壊して新たな建物を建てることができない物件のことです。

再建築不可物件は土地に問題があるのではありません。道路に問題があるのです。具体的にどのようなケースがあるのかを見ていきましょう。

2025年からの注意点

再建築不可物件は2025年4月に建築基準法が改正されることに伴い、再建築不可物件「4号特例」が縮小されることになりました。

この変更によって、再建築不可物件のリフォームや増改築には建築申請と建築確認が必要となり今まで以上に管理が難しくなると考えられます。こちらも合わせてチェックしておいてください。

詳細記事：
再建築不可物件は2025年からどうなる？これまでと変わる点

「接道義務を満たさない敷地」とは

「接道義務を満たさない敷地」は具体的には下のようなものです。

（出典：訳あり物件買取ナビ）

これらの要件がみられる土地は再建築不可物件となってしまいます。

逆に言うとこれらの条件を満たすように改善すれば、その土地は再建築不可物件ではなくなります。それが再建築不可物件の救済措置です。

再建築不可物件をどのようにすれば再建築ができる土地となるのか自治体の施策と、自分で改善のためにできることとを併せてお知らせします。

再建築不可物件を建築可能にするためにできること

「再建築不可物件」を 「建築可能」とするために、自分でまずできることは主に下のような方法です。

読んでみると「なんだそうか！」というような内容もありますので、もしかしたら適用できるものがあるかもしれません。

一つずつ確認してみましょう。

1.隣地の借地や購入

再建築不可物件の理由の一つは道路の間口が2 メートル 以下だというです。

なので間口を広げられる場合にはその土地を買い足せばいいのです。

それまでの道路が、1ｍ80センチだったとすると、20 センチ幅 を買い足すだけで、再建築不可物件が通常の物件として扱われることになります。

その場合の土地は、隣の土地の所有者、つまり隣人にお願いをして買うというのが通常の方法です。

大きな面積を譲ってくれというのならともかく、道路の幅分ぐらいだったらそれほど難しくなく交渉がまとまりそうですので、調べる価値はありそうです。

2.土地の等価交換

土地を買う以外にも、土地の交換という方法もあります。

土地の「等価交換」といわれるもので、例えば、道路の間口に足すべき幅20 センチの土地の面積が半坪だったとすると、代わりに自分の土地の隣接する部分をそちらの人にあげる、交換するという方法です。

この方法は、金銭の受け渡しがない、売買ではないので、お金がかからないというメリットがあります。

3.道路の位置指定を申請

道路の幅が4m以上あるにも関わらず、建築基準法上の道路として認められていない道路が元で再建築不可物件となっている場合は、道路の位置指定申請を行うことで改善ができます。

道路の位置指定申請を行うと、建築基準法上の道路として見なされるようになるからです。

ただし、土地と道路の接する長さが2m以上あることが前提ですので、家の前の道路を確認してみてくください。

幅員や延長、転回広場などの要件が絡み、関係権利者の同意書や図面が必要になるため、費用はかかりますが、法律的に道路と認められるため効果が大きいルートです。

4.「43条ただし書き」の救済措置

さらに、上記のような要件を満たさない敷地のときでも、一律に建築が否定されるわけではなく、一定の救済措置がも設けられています。

それが「43条ただし書き」の規定です。

それは次のような条文です。

道路が２ｍあるかないかということはつまり、「安全上、防火上、衛生上」の基準がないという判断の指標であるので、道幅が2m以下でも、要件を満たしていれば問題がないというのが、上記の条文の意味です。

43条ただし書きの例

その場合の条件の例とは

上のようなものであれば、道路はともかく、居住に問題ないと判断されれば大きな改善が見込めます。

４３条ただし書きの注意点

「但し書き申請」の許可基準については自治体ごとに異なるため、再建築不可物件のある地域の各役所に個別に確認を取る必要があります。

たとえば下のような違いがある場合がみられます。

２つめの場合はせっかく申請を行っても、受理されずに期待する措置が得られないともありますので必ず確認が必要です。

※再建築不可物件の救済措置の適用が難しい場合の有効活用については、「再建築不可物件の教科書」というサイトにたいへん詳しく解説されていますので、ぜひ参考にしてみてください！

※但し書きに関する詳細記事は
43条但し書き道路とは？再建築不可物件の救済措置はどう利用できる？

再建築不可物件の救済措置（建て替えできる可能性を探すルート）

再建築不可は、多くが「前面道路が建築基準法上の道路（42条道路）か」「接道が2m以上あるか」で決まります。まずは自治体の建築指導課などで、前面道路の種別（42条1項道路・2項道路・位置指定道路など）を確認し、前提を固めるのが最短です。

そのうえでできることを見ていきましょう。

1.前面が「2項道路」ならセットバックで再建築できる場合がある

前面道路が幅4m未満でも、古くからの道が建築基準法42条2項道路（みなし道路）に当たる場合、建築時に敷地を後退させて（セットバックして）幅4mを確保することで建て替え可能になることがあります。

原則は「道路中心線から2mの線まで後退」とされ、後退部分は建築できない扱いになるのが一般的です。

2.43条2項（旧：43条但し書き）で例外的に建築を認めてもらう

接道義務を満たさない敷地でも、交通・安全・防火・衛生上の支障がない等の条件を満たせば、特定行政庁の判断で「認定（1号）」または「許可（2号）」により建築できる可能性があります。

許可は原則として建築審査会の同意が関わり、自治体によって包括同意基準など運用が異なります。

3.一団地認定・連担建築物設計制度で“面”で解決する

単独の敷地では接道を確保できない場合でも、複数敷地を一体として扱い、接道義務などを“同一敷地内にあるもの”として適用できる特例制度があります（建築基準法86条）。

近隣との合意形成がハードルですが、密集地では再建築の道が開けることがあります。

4.狭あい道路整備（セットバック）に関する助成・後退用地の受け入れ制度を使う

2項道路のセットバックに絡む費用（分筆測量、塀撤去など）について、自治体が補助を用意していたり、後退用地を寄付・買取で受け入れる制度を持つケースがあります。

「狭あい道路整備事業」「拡幅整備促進」など名称は自治体で違うため、自治体サイトで確認すると早いです。

再建築不可物件の救済措置まとめ

再建築不可物件の改善点としてできることは

の３つです。

再建築不可物件を売りたいという時には、これらの施策を行える買取業者に依頼すると高く買い取ってもらえます。

買取の査定はインターネットから申し込みができますので、ぜひ無料査定を利用して相談してみてください。

• 買取価格満足度Top
• 買取率ほぼ１００％
• 訳あり物件買取でNo.1の高評価
• 査定無料・全国対応
• 査定から売却終了までリモート対応も可

再建築不可物件のよくあるパターンを解説

再建築不可物件によくある土地や道路の名称、用語の解説を記載します。

再建築不可物件とは

定義：建築基準法上の接道義務（原則：幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、原則として建て替え（新築）ができない土地・建物です。ただし道路種別の確認や43条の許可などで、例外的に建築できる場合もあります。

注意点住宅ローンが通りにくく買い手が限られるため、買取や投資家向け訴求が現実的です。

旗竿地とは

定義：道路に接する間口が細長く、その奥に敷地が広がる「旗＋竿」の形状の土地です。通路部分（竿）の幅や曲がり、私道の絡みで使い勝手が左右されます。

注意点竿部分の幅や接道の取り方次第で、接道義務を満たせず再建築不可になることがあります。

袋地とは

定義：道路に接していない、または接していても接道要件を満たさないなど、単独で公道へ出にくい土地の総称です。

通路確保や通行権の設定がないと利用が難しくなります。

注意点接道義務を満たせない典型例で、再建築不可の原因になりやすいです。

囲繞地とは

定義：袋地などを取り囲み、袋地が道路へ出るために通行の対象となりやすい周囲の土地を指します。民法の囲繞地通行権が問題になります。

不整形地とは

定義：整形地（四角形に近い土地）ではなく、三角形・台形・くびれ・段差付きなど形がいびつな土地です。建物配置や駐車計画が難しく、実質の使える面積が小さくなりがちです。

注意点接道間口が取りづらい・有効敷地が減るなどで、再建築計画が立たず「実質建て替え困難」になりやすいです。

狭小地とは

定義：一般に面積が小さく（目安15〜20坪前後以下など）、建築や利用が制約されやすい土地のことです。法律上の一律定義はなく、間口・道路幅・用途地域で難易度が変わります。

注意点2項道路＋セットバックで有効面積がさらに減り、「建て替えはできても希望の家が建たない」ことがあります。

持分なし私道とは

定義：前面道路や通路が私道なのに、その私道の共有持分（所有権）を持っていない状態で、通行や掘削が当然に保証されないことがあります。

注意点通行・掘削が確保できないと、建築確認や工事が進まず再建築不可／要確認扱いになりやすいです。また、ローンがおりにくい点が問題となります。

通行・掘削承諾とは

定義：私道や他人地を通る必要がある、私道や袋地などの場合に、通行（歩行・車両）や掘削（上下水道・ガス管工事等）を認めてもらう同意のことです。口約束ではなく書面で残すのが基本です。

注意点接道を満たしていても、インフラ引込みができず建築や大規模改修が止まる原因になります。

2項道路とは

定義：建築基準法42条2項の道路で、幅員4m未満でも昔からの道を道路として扱う制度です。建て替え時は道路中心線等から後退（セットバック）が求められます。
注意点2項道路に接していれば建て替えの道が開けますが、セットバックができないと再建築不可のままです。

セットバックとは

定義：前面道路が狭い場合（特に2項道路）に、建て替え時に敷地を道路側へ後退させ、道路幅4mを確保することです。注意点セットバックができれば再建築可になる一方、有効敷地が減って建物計画が制限されるため、現実的には建て替えが不可能になるケースもあります。

43条但し書きとは

定義：接道義務（43条）を満たさない敷地でも、一定条件のもとで例外的に建築を認める仕組みの通称です。現在は「43条2項の許可・認定」として個別審査で判断されます。
注意点再建築不可でも、43条ルートで条件付きで建築可能になることがありますが確実ではなく、多くは買取で売却するのが現実的です。

参考：ワケガイ公式サイト

▼全国対応の買取業者▼

訳あり物件買取PRO
	・訳あり物件全般 ・築古・相続物件も対応 ・3日で現金化 ・メール12時間査定
＞＞詳細記事
査定を依頼する

ワケガイ
	・共有持分の業界最大手 ・買取率100％ ・費用０円で即日現金化 ・終了までリモート対応
＞＞詳細記事
査定を依頼する

ラクウル
	・全国対応・出張無料 ・リモート対応可 ・訳あり全般対応 ・相続登記当社負担
＞＞詳細記事
査定を依頼する