私道持分なしの家や土地は売れないと言われますが、実際にも私道は家の売却が困難となる要因の一つです。
持分のある私道であれば通常と変わりなく売買はできますが、問題は持分なしの私道が接道している場合です。
売却の経験から、私道の持分なしの家を売りたい場合にはどのようにすればいいかをお知らせします。
私道持分なしの家は売れない
お答え
持分なし私道に接道する家は、家の接道が私道一つのみである場合は売れないことが考えられるため、基本的に売却ができません。
接道が私道の家は担保価値がないため、売りに出すことはできてもローンが利用できないなど、多くのデメリットがあるためです。
なので、「持分なし」と記載された時点で普通の人は買わないことが予想できます。
その場合にできることは以下の２つです。
- 私道の持分を取得した上で家土地を売却する
- 問題あり物件として業者買取で売却する
上記の答えの信頼性
私が相続した実家はいざ売却しようとするときになって、家に接する道路が私道だとわかりました。
その町で一番大きい不動産会社他数店に相談しましたが、いずれも仲介での売却を断られてしまいました。
私道の持分の取得は困難であったため、最終的には業者買取で売却をしました。
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この記事では持分なし私道の売却の方法についてお知らせします。
この記事でわかること
- 持分なし私道の家が売れない理由
- 私道の持分を取得すれば売却できる
- 私道の持分取得ができない家は買取で売却
- 持分取得をせずにできる解決法
私道の持分とは
私道の持分というと、道路にはそもそも公道と私道の道路や通路があります。
公道は誰でもが通ってもよい道路で、これは所有者が個人ではないためです。
一方、私道は多くは個人の他人の土地です。
私道の持分というのは、その道路を利用するための所有権のことをいいます。
私道の持分とは1本の道路に複数の物件が面している場合、私道の所有権を分配して私道に接しているすべての住民が道路を利用できるようにした所有権のことです。 私道は私道所有者または私道の所有者が通行を認めた人のみが利用できる道路なので、私道持分を有していないと通行できません。（出典：https://wakearipro.com/）
私道の持分の有無は家や土地を売ろうとするときは大きな問題になります。
その土地に住んでいて家や土地の通行には何ら問題がない場合であっても、売却の場合は私道の持分が必要になるためです。
私道持分なしの家が売れない理由
私道と道路の問題に詳しい訳あり物件買取プロでは
私道の所有権を持っていなかった場合、家の出入りの際には他人の土地を通行することになり、様々な弊害が生まれるので売れにくいのが実際のところです。
（出典：https://wakearipro.com/）
と解説しています。
接道が私道のみであり、私道の持分を持っていない場合は通常の売却で売れることはまず期待できません。
私道のデメリット３つ
私道が売れないその理由は、下のようなデメリットがあるからです。
- 銀行の融資が下りずローンが使えない
- 通行権が保証されない
- 地役権がないとガス管や水道管の補修ができない
このうち売却で最も問題になるのは、まず銀行のローンが使えない問題です。
私道持分と銀行の融資
私道に接道している土地は、持分がない限り他人の土地です。
そのため、不動産の担保価値がないとみなされます。
担保価値がないとなると、その土地を買おうとか家を建てようという場合、その資金を借りるための銀行ローンが使えないということになります
仮に銀行ローンの融資を受けようと手続きをしても、審査が下りない結果になるのです。
銀行の融資が使えない
銀行の融資が使えないという場合、問題になる点をまとめると下のようになります。
- その土地や家を買う時にローンが使えない
- 家を建て替えたい時やリフォームにお金が借りられない
- その他、土地を担保にお金を借りることができない
家や土地を買おうとするときは、ほとんどの人が住宅ローンを使います。
土地の購入や家の建築のローンが不可
土地を担保に資金を融通するということはその通り誰もがやっていることなのですが、それができないというのは大きな欠点だということがよくわかります。
また、土地だけを買ってそこに新しく家を建てようとする場合にも住宅ローンを利用することが普通ですが、持分なし私道だと購入時もそのあともすべて現金での支払いが必要となります。
他にも土地を担保にお金を借りるということもできなくなります。
私道と公道との条件の違いが、この担保価値にあるというのが一番大きいです。
私道持分なしの場合の通行権の保障
私道だとなぜ銀行が融資をしないのかというと、持分が得られない限りその私道は他人の土地です。
囲繞地通行権などで通行は保証されますが、その道路が第三者によって建てられた建物などでふさがってしまえば、通行ができなくなってしまうことも考えられます。
実際に１９年には長崎県で所有者が道路を封鎖するという問題が起きており、他にも似た事例はたびたび聞かれるところです。
私道持分なしの掘削権
また、その土地を掘り返して水道管やガス管を敷設するなどということも、所有者の許可がなければできません。
いわゆる掘削権と呼ばれるものですが、このような不自由があると、インフラ設備が利用できない土地には住めないことになってしまいます。
私道持分がない問題の解決法
私道持分がない家は以上のような理由で、私道の持分のない土地は、そのままでは価値のない土地とみなされるため担保にできないし、銀行もローンのお金を貸さないということがわかりました。
けれども上記の問題を解決する方法それ自体は、けっして複雑ではありません。
接道が私道であったとしても、持分の取得をすれば売却ができる状態になります。
私道の持分取得で解決
私道の持分、つまり所有権の取得をすれば、ローンが使えるようになり、売却もできる状態になります。
それには、私道の持ち主にその私道を利用できる権利である、持ち分を譲ってもらうよう交渉をする必要があります。
そして私道の所有者の同意を取った上で、登記上にもそれを記載する手続きをする必要があります。
登記が私道の持分の取得とその目的であり、それができれば通常の家と同じように売買も可能になります。
持分取得ができない私道もある
私道持分のない家や土地が全部持分取得ができるかというと、簡単にできるときばかりではありません。
- 持分取得ができる場合
- 持分取得ができない場合
上記２つのそれぞれの場合について説明します。
私道の持分取得ができる場合
私道の持分の取得とは、私道の持分の取得は私道の持ち主を見つけて、持分を譲ってくれるようにお願いすることです。
持分取得の問題を取得すれば、接道が私道一本のみであっても、問題なく通常の売却が可能となります。
売りたい物件が私道付き物件であった場合はまず、私道の持分を取得するように進めましょう。
※持分の取得については下の記事を
私道の権利を買い取る持分取得の手順
私道の持分取得ができない場合
ただし、私道の持分がいつも取得できるとは限りません。
たとえば下のようなときは、持分を取得することが困難になる場合があります。
- 私道の持ち主がわからないので交渉ができない
- 持分取得に費用がかかる
- 近隣と一緒に持分取得が必要な場合がある
このような時は、持分取得をあきらめざるを得なくなります。
私道の持ち主がわからない
私道の持ち主=地主が誰なのかは法務局に行く、またはオンラインでも私道の地番を図面から調べて、公図を申請すると所有者の氏名他の情報は簡単に得られます。
ただし、その住所を当たっても所有者が不在であるというような場合は取得が極めて難しくなります。
また、地主だけではなくその私道が既に共有となっている場合は、他の持分所有者の同意も必要となります。
所有者以外にも共有者の数が多い場合は、共有者の中にもし連絡がつかない人がいる場合には、取得が難しくなることも考えられます。
私道の持分取得に費用がかかる
私道のメインの所有者や共有者がわかれば、持分を譲ってくれるようにお願いができますが、最低でも登記費用は必ず掛かります。
その他にも以下のような費用がかかることがあります。
私道のハンコ代が不明
私道の持分とはあくまで権利の話なので土地の売買とは違います。
しかし、金銭の受け渡しは行われるようで、その場合の費用はよく「ハンコ代」といわれます。
常識的に応対の手間賃程度で良いと考えられますが、私道の代金は法律で決められているわけではないので、その点ははっきりしていません。
相手によって違ってくることもあるかもしれませんし、私道の地主が一人だけで使う人も一軒だけの場合、使う人が複数の場合によっても違いが出ることが考えられます。
私道の持分の登記費用
また、私道の所有者に交渉をして同意を取った後は、登記上にもそれを記載する手続きをする必要があります。
司法書士に依頼をする登記の費用が必ずかかります。
逆に言うと登記が持分の取得それ自体なので、単に「通れるようになった」だけでは持分を取得したとは言えません。
私道の測量の費用
登記をするためには、私道となる土地の面積や境界がはっきりしていないといけません。
不明の場合には測量の費用がかかることがあります。
いずれも司法書士や土地家屋調査士などを依頼することとなると、１０万円単位でそれなりに費用がかかります。
その場合は土地の所有者ではなく、当然、持分を取得したいこちら側が支払うこととなります。
必ず売れる土地や家であれば、お金をかけてもいいと思いますが、地方の売れるかどうかわからない家であれば費用をかけるのも不安になるところです。
新しい私道の持分の取得
また、私道の持分を取得する場合には、近隣にも声をかけて一度に持分を取得するのが望ましい場合もあります。
うちの実家の場合には、新たに私道だとわかった道路に対して使用者が４軒あり、地主の建設会社に全部一緒にすることが条件と言われて諦めた経験があります。
誰もが私道の持分を取得していなかったため、新たに取得が必要となったケースなのですが、後から近隣と一緒に取得しようとしても既にその土地に４０年近く住んでいる人たちです。
持分の取得が理解できなかったり、費用を負担したくないまど、現に不都合が生じていない場合は、必ずしも同意をしてくれるとは限りません。
私道持分なしの売却は買取で
もしこれらの問題がクリアできず、私道の持分取得ができない場合にその土地を売ろうとする場合には、やはり通常の売却は望めません。
それでは、私道の持分がない場合は、その土地は金輪際売れないのかというとただ一つ、業者買取で売却をする方法があります。
私道の家を買取で売却した例
うちの実家の場合は売る時になって、初めてその道路が私道であるということがわかったケースです。
そして、道路の持ち主が団地の造成や分譲に関わった建設会社であることも調べられました。
会社で交渉に当たった担当者は私道の持分を譲る代金は無料でいいと言ってくれましたが、測量や登記の費用等はそちらで全部持ってくれといわれました。
測量の費用は１０万円を超えることが予想されました。
また、登記の費用も最低でも数万円はかかります。
私道の持分取得の条件
しかも、その私道に隣接する家が実家を含めて４軒あり、私道を所有する企業が後々のトラブルを避けるため、「４軒まとめてなら交渉に応じる」と言われたのです。
ただし、他の３軒の中には、高齢者で複雑な話のわかりそうもない人や、経済状況が厳しい人も含まれました。
いずれの家も私道だということを全く知らなかったため、それまで聞いたことのない話に「そんなものは必要がない」と反対する人がいるとも思われました。
そもそも費用以前に同意が取れなければ登記ができません。
実家の場合は空き家率が１８％と極めて高い地域であったため、仮に持分取得ができても空き家が売れるかどうかもわかりませんでした。
私道持分なしの家を業者に売却
なので、私道の持分は未取得のままで業者に買い取ってもらうことにしました。
ここまでだけでも、所有者を探すところから電話での交渉、一部近隣への説明や不動産店に持分取得の問い合わせなど数カ月がかかっていました。
それでも先が見えない上、さらに費用をかけて苦労して持分の取得をしても、家が売れるかもわからない。
なので、私道取得分を差し引いても業者に買い取ってもらった方がずっとよかったと思います。
私道持分なしの家の売却は難しい
私道の持分のない家や土地は、どんなにきれいな家であり広い土地であったとしても、いわゆる訳あり物件の範囲に入ります。
そのままでは買う人がいないし、不動産会社にも預かりを断られることとなると思います。
都市部の場合は、私道の問題はそれほど稀ではないので、不動産会社に相談すればその取得も行ってくれるところもあるかもしれません。
その場合は直接相談をしてみるのがいいと思います。
万が一、私道が接道であっても、速やかに持分が取得できるのであればもちろん問題ありません。
しかし、相続した家などで新たに持分を取得しようとするとスムーズにいかないことも多いのです。
交渉に入ってくれる人もなく、持分の取得が難しいとなると、仲介で土地や家を欲しい人に売る通常の売却はできないことになります。
私道物件の買取業者に依頼
私道の持分取得が難しい場合、あまりに労力や費用がかかるとわかった場合には、私道持分がないままでも売却できるのが業者買取です。
私道の問題のある家土地は”訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。
私道の問題によく似た再建築不可物件を買い取る業者であれば買取に対応してくれます。
私道持分なしの家の売却まとめ
私道持分なしの家や土地についてまとめると
- 私道持分なしの家は通常では売れにくい
- 私道の持分を取得すれば売りに出すことができる
- 私道持分を取得できない場合は買取業なら売却できる
問題がある家でも買取なら早く確実に現金化ができますので、私道の条件を見極めた上、持分取得に至れない時には速やかに買取を依頼してください。
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