「再建築不可」と言われた途端に、売れない・二束三文だと諦めていませんか？たしかに再建築不可物件は、住宅ローンの通りにくさや活用制限がある分、一般的な物件より買取価格が下がりやすい傾向があります。とはいえ、価格は一律ではなく、接道状況・立地・現況（建物の状態）・賃貸中かどうか・再建築の可能性（セットバック等）によって相場は大きく変わります。
この記事では、再建築不可物件の買取相場の目安をわかりやすく整理し、安くなりやすい理由、査定で見られるポイント、そして少しでも高く売るための現実的なコツまでまとめます。
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再建築不可物件の買取
再建築不可物件は仲介での売却ができない場合は、再建築不可物件を含む訳あり物件を取り扱う買取業者に物件を買い取ってもらう、業者買取で売却ができます。
東京都心などの立地条件が良いところは、仲介でも売却を取り扱う不動産店もありますが、買い手がつくとは限りません。
再建築不可物件を現況のまま費用をかけずに売却をするには買取がもっとも適しています。
その場合、買取の相場はどのくらいになるのでしょうか。
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再建築不可物件の買取の相場
再建築不可物件の買取相場は、通常の再建築可能な物件に比べて大幅に低くなるのが普通です。
具体的な価格差は物件や地域によりますが、一般的な目安としては再建築可能物件の20%〜50%程度の価格で取引されることが多いと言われています。
| エリア別目安 | 買取価格の相場 |
| 都心部（例：23区内） | 30〜60％程度（※立地が良ければこれ以上） |
| 郊外・地方都市 | 10〜40％程度 |
| 過疎地域・山間部 | 実質ゼロ〜10％ |
以下に、一般的な目安と影響要因をまとめます。
エリア別の要因
上記の表のように、不動産の価値は立地で決まります。特に再建築不可物件の場合は、活用の方途が賃貸としての活用ですので、立地が良いところ、借り手がつきやすいところ、つまり賃料収入が確実に入るエリアであるかあるかどうかで価格が決まります。
買取業者による要因
再建築不可物件の買取の相場は、各買取業者によっても違いがあります。
買取後の活用でもっとも多いのが、不動産投資部物件、すなわち賃貸物件としての活用です。再建築不可物件を買うのは、一般の購入希望者ではなくて、不動産投資家なので、不動産投資家への販路がある、賃貸運用に慣れている、、自社で賃貸物件を運用するなどの専門業者であれば買取価格は高くなります。
それ以外の業者は、単に転売目的で買取を行うことになりますので、価格はさらに下がってしまうことが多いです。
再建築不可物件に限らず買取での売却は業者選びが最も大切です。
隣地取得、合筆など
買取後の活用は賃貸以外にも、再建築不可物件の条件を改善して、通常の物件として販売するということも行われます。その場合は、隣地の一部を購入したり、土地を合筆して登記費用が掛かるなどの費用が掛かります。
これらの費用がいくらかかるかも査定の金額に組み込まれています。よって、上手に手立てを考えられるスキルの高い業者であれば買取価格は、より高くなることが考えられます。
再建築不可物件の買取の相場の実際
買取業者がどのように再建築不可物件の相場を提示しているのかを見ていきます。
ワケガイの再建築不可物件の買取相場
ワケガイの買取相場の説明は
再建築不可物件の買取相場は、一般的な物件の50〜70%程度といわれています。これはあくまで目安であり、物件の立地や建物の状態によって変動します。
なかには、一般的な物件の半分以下の価格になってしまうケースや、逆に条件次第では70%以上の価格で売れることもあります。（出典：ワケガイ公式ページ）
ワケガイは訳あり物件の特に共有持分の最大手であり、隣地取得などの交渉にたけているため再建築不可物件でも買い取り価格の満足度が高いです。
※ワケガイの買取の詳細は
ワケガイの再建築不可物件の買取【査定即日・業績豊富】
アルバリンク社の再建築不可物件の買取相場
訳あり物件買取プロを運営するアルバリンク社の説明だと以下のようになっています。
冒頭でもお伝えしたとおり、再建築不可物件の相場（売却価格）は、通常物件と比較すると安くなります。
言うまでもありませんが、再建築不可物件は建て替えができないからです。
とはいえ、再建築不可物件の相場が実際にどの程度安くなるかは、各物件ごとで大きく異なります。
そのため再建築不可物件の相場は、「通常物件の〇割」と一概に言えるものではありません。(出典：アルバリンク公式ページ）
アルバリンクでは再建築不可物件の高額買取の例があります。
※アルバリンクの買取の詳細は
訳あり物件買取プロの評判と口コミ【2026年最新】
再建築不可物件の買取価格が低くなる理由
逆に再建築不可物件の買取価格が低くなる理由は以下の通りです。
- 新築ができないため、土地や建物の価値が大幅に制約される。
- 需要が少なく、買い手が限られるため、流動性が低い。
- 将来的な価値向上の見込みが少なく、リノベーションなどで物件の価値を高めることが難しい。
1.再建築不可物件は新築ができない
再建築不可物件は、家が古くなってもその土地に新しい家を建てることができません。
このような土地は、普通に家を買いたい人にとっては、成約が大きく購入が難しくなります。
また購入時はもちろん、増改築にローンを使いたくてもローンが使いにくいという欠点もあります。
２.再建築不可物件は需要が少ない
再建築不可物件の多くは賃貸物件として活用されます。そのため、買い手は大家さんとなる不動産投資家がほとんどで、通常の購入希望者に比べると数が少ないため、需要は少なくなります。
ただし、逆に不動産投資家に再販ルートがある不動産投資物件を扱う買取再販の不動産会社なら、再建築不可物件を高く買取してくれることがわかっています。
3.将来的な価値向上の見込みが少ない
再開発などでその地域の地価が値上がりしたとすると、需要は増すかもしれませんが、再建築不可物件のあるようなところは家が立て込んでいて住宅の数が多く、そもそも再開発が難しいところが多いです。
再開発があっても、売買が簡単にできない再建築不可物件が同様に値上がりするかというとそれもあまり期待ができないでしょう。
再建築不可物件の買取相場の注意点
買取相場に関するあらかじめの注意点を２つお知らせします。
再建築不可物件の相場が高くなる場合
再建築不可物件であっても、立地が非常に良い場合や、投資目的で特殊な利用価値がある場合は、上記の限りではありません。
例えば、再建築不可でも賃貸用や駐車場用地などとして活用できる場合は、多少高く売れることも十分期待できます。
また、隣がマンションや賃貸物件である場合には、その土地を隣が買ってくれるということもあります。
この方法は隣地取得と呼ばれ、再建築不可物件が最も高く売れる方法です。
再建築不可物件があるエリアの地価相場の違い
都市部と地方ではそもそも地価に違いがありますので、それを踏まえた判断が必要です。
都市部ほど需要が高い再建築不可物件ですが、地方では同じように言えるとは限りません。
基本的には、売りたい物件のある地価相場がいくらなのかの知識が前提となりますので、固定資産税の請求にある、税額と評価額などに目を通しておきましょう。
一般的には、地方の地価は下がっているところが多いため、以前の情報で判断をするのは禁物です。
いずれにしても、正確な買取相場を知るには、地域の不動産業者や専門家に相談するのが最も確実です。
まとめ 再建築不可物件を高く売るために
再建築不可物件の買取相場は、基本的に自分でどのくらいかを推測するのはたいへん難しいため、実際に買取業者に査定を依頼して知らせてもらうのがいちばんです。
インターネットから効率よく査定を依頼すれば、数日で最低２社は査定が依頼できますので、積極的に比較をされて、できるだけ高い価格で買ってくれる会社に売却しましょう。
下は全国対応の再建築不可物件を買取する不動産会社の一覧です。
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