【2026年最新】大阪市の再建築不可物件のおすすめ買取業者8選！高く売るコツを解説

大阪市内で「再建築不可」と診断された家を所有し、「売るに売れない」「固定資産税だけ払い続けている」とお悩みではありませんか？

大阪市内では、特に生野区や西成区、城東区といった古くからの住宅街には、現在の建築基準法を満たさない「再建築不可物件」が数多く存在します。

再建築不可物件は一般の仲介市場では買い手が限られ、ローンが通りにくいことも多いため買取業者に買い取ってもらう買取がおすすめです。

しかも、適切なノウハウを持つ専門業者を選べば、驚くほどスムーズに、かつ納得の価格で売却することが可能です。

この記事では、大阪市で再建築不可物件を買取で売却する際のポイントと、買取業者の比較方法、そして買取業者一覧をまとめます。

再建築不可物件とは？大阪市で多い代表的なパターン

再建築不可物件とは、建築基準法などの要件を満たせず、原則として建て替え（再建築）ができない不動産のことです。大阪市でよくあるのは、次のようなパターンです。

再建築不可物件の種類と要因

主に接道義務を満たしていない土地が該当し、具体的には下のような物件が当てはまります。

これ以外にも、変形地、不整形地など接や道路に問題がある家、高低差のある土地の傾斜地やがけ地など、道路と土地の問題がある物件も再建築不可物件であることがたいへん多いです。

※もっと詳しく
再建築不可物件によくあるパターン一覧と解説

接道義務を満たさない

もっとも典型的なのが接道要件の問題です。

路地の奥や袋地、通路が私道扱いで権利関係が曖昧なケースなどが該当しやすくなります。

長屋（連棟）・狭小地・私道トラブル

長屋は単独で解体・建て替えがしづらいことが多く、私道の通行掘削承諾が得られないと、再建築のハードルが上がります。

セットバックが必要で建て替えが現実的でない

道路幅員の関係でセットバックが必要になり、敷地がさらに狭くなると逆に狭小住宅となり再建築が難しくなったり、調整のため採算が合わないケースもあります。

再建築不可物件も買取可能！

このような再建築不可物件であっても、専門の買取業者であれば、賃貸物件として活用したり、隣地所有者との交渉によって再建築可能にする「合筆」を行うなど、訳あり物件の買取業者ならどのような物件でもプロならではの出口戦略を持っており、買取が可能となります。

専門業者は自社で修繕・管理を行うため、雨漏りや傾きがあるボロボロの状態でも、そのままの状態で買い取ることができますので、査定を依頼して買取価格を知らせてもらうことが先決です。

大阪市の再建築不可物件の専門買取業者

会社名	特徴	査定依頼
ワケガイ	・価格満足度No.1 ・リモート対応可 　⇒詳細記事	公式
アルバリンク	・12時間メール査定 ・最短３日で現金化 　⇒詳細記事	公式
ラクウル	・立合いなし査定可 ・相続登記当社負担 　⇒詳細記事	公式

大阪市の複雑な土地事情を熟知し、全国対応で規模が大きく再建築不可物件の買取で知名度の高い専門業者2社を厳選してご紹介します。

それぞれの特徴を見ていきましょう。

ワケガイ大阪支店　買取評価No.1

会社名	株式会社ネクスウィル
本社	東京都港区新橋5-10-5 PMO新橋Ⅱ10F
大阪支店	大阪府大阪市中央区南船場3丁目6－28第二芦池ビルディング403号室
資本金	4億4,200万円（利益剰余金含む）

ワケガイは、株式会社ネクスウィルが運営する訳あり物件専門の会社で、東京の本社の他、大阪、名古屋、福岡の主要都市の支店を拠点に全国の再建築不可物件の買取を積極的に行っています。

買取価格の満足度No.１の評価を獲得しており、訳あり物件でも買い取りの難易度の高い共有名義の不動産買取でも最大手、資本金4億円を超える不動産買取の大手の会社です。

買取の特徴

ワケガイの特徴は何といっても訳あり物件が最短、かつ高い価格で買い取ってもらえるというところです。

墓地や山林などの特殊な土地を除き、最短３日、１００%の買取です。

選ばれる理由

ワケガイは対外的な評価も高く、「価格の満足度」「スタッフ対応」「安心・信頼できる」の訳あり物件の買取の３つの部門でいずれもNo.1を獲得！中でも「買取価格が他社の４倍だった」の口コミがある通り、買取価格満足度No.1は見逃せないところです。ワケガイの査定は必ず受けるべきでしょう。（※日本トレンドリサーチ・Googleの口コミ）

口コミ

ワケガイの査定は全国対応で即日スピード査定対応、無料で買取金額を提示、買取に至らなかった場合も費用は一切発生しませんので安心して依頼できます。

\ワケガイの査定へ/

※ワケガイの口コミと詳細記事
ワケガイの再建築不可物件の口コミと評判

アルバリンク大阪支店　メール12時間査定

社名	（株）AlbaLink
所在地	大阪府大阪市西区靱本町1丁目4-16
本社	東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階

再建築不可物件買取プロ/訳あり物件買取プロは、アルバリンク社が運営する、再建築不可物件の買取サービスです。

年間の問い合わせ数が買取業者最多の6700件を超す人気の高い不動産買取で全国22支店（26年1月現在）を拠点に全国の空き家と訳あり物件を買取しています。

また買取再販の会社としては稀なことに2023年11月にTOKYO PRO Market（東京プロマーケット)に上場、25年には東証グロースへ上場しており、業績も順調、信頼度は買取業者の中でも高い会社となっています。

大阪支店の他、神戸三宮支店、京都支店があり、府内はもちろん関西全域がカバーエリアです。

買取の特徴

再建築不可物件は買取後の運用に関して慣れていない他の会社であれば買取額も安くなりがちですが、訳あり物件買取プロは買取の専門業者のため、高額の買取が期待できます。

口コミ

アルバリンク社の査定はフォームに家の条件を書いて送る際に電話番号は記入不要、メールで査定金額の返答がもらえるため、電話応対の気遣いがいりません。

メール査定で価格を知りたい、他の会社と買取価格を比べたいという場合でも気兼ねなく依頼できます。下のフォームから物件住所を送ってみてください。

　\アルバリンクのメール査定へ/

※再建築不可物件買取プロの口コミについては
再建築不可物件買取プロの口コミと評判

ラクウル大阪支店　相続物件に強み

社名	株式会社ネクサスプロパティマネジメント
本社	東京都港区赤坂三丁目11－15 VORT赤坂見附5F
大阪支店	大阪市北区西天満3-2-4-606

全国の空き家の売却におすすめなのが、空き家と訳あり物件買取専門のラクウルです。

条件の悪い空き家や、他社０円値付けの物件も値付けをするため、他社で断られた再建築不可物件も必ず買取が実現します。

ラクウルは遠方でも出張査定も無料、実際に東北地方から九州の久留米まで買取事例があり、愛媛県全域対応です。

買取の特徴

相続登記費用が無料！

ラクウルの相続物件での買取では相続登記の費用をラクウルが負担するなど、相続物件の買取に強みがあるのが特徴です。また、相続物件への対応も遺産分割や相続税を含めた相続相談も無料で利用できます。

リモートで売却可

査定時は特に希望がなければ、立ち合いなしで査定、また、査定から売買契約まですべてオンラインのリモート対応で進めることもできます。

ラクウルの相続物件の買取はこちらから査定が依頼できます。買取が成立しなくても査定は無料です。

＞＞ラクウルの相続物件の買取の公式ページへ

口コミ

ラクウルの査定の依頼は最初にAI査定が使えますので、申込画面で住所を入力するとすぐその地域の地価に基づく不動産の価格が提示されます。

査定はもちろん無料でできますので、お気軽にご依頼ください。

※ラクウルの詳細は下の記事に
ラクウルの評判と口コミ【訳あり不動産買取専門】

大阪市の再建築不可物件の買取を行っている地元の買取業者

大阪市内に本社や店舗がある地元発祥の買取業者をお知らせします。

旭区の買取業者

株式会社フォローウインドコーポレーション

	株式会社フォローウインドコーポレーション 所在地：大阪市旭区太子橋1丁目16番16号
買取のエリア：大阪、兵庫、関西全域相談可
対応不動産：再建築不可物件、狭小地　借地権、雨漏りや傾き他訳あり
公式サイト:　公式サイト

株式会社フォローウインドコーポレーションは大阪で訳あり物件の買取を行っている不動産会社です。

買取の種類は幅広く、再建築不可物件、道路に問題がある、狭小地や借地権、雨漏りや傾きがある物理的瑕疵のある物件も含め、訳あり物件全般に対応。

中古住宅、長屋や連棟、中古マンションは率先買取しており、２日以内に査定、即金での買取も可能です。

東住吉区の買取業者

ワンダーホーム

	株式会社ワンダーホーム 大阪府大阪市東住吉区鷹合2-17-8
買取のエリア：大阪府・京都府　神戸市　和歌山県
対応不動産：再建築不可・共有持分・借地・底地　訳あり物件
公式サイト:　https://www.wonder-home.com/

ワンダーホームはアメリカ経営学の最高峰ＭＢＡマスターをトップに、不動産・法律・税務・金融・建築等各分野のスペシャリストたちが集まった総合不動産会社です。

訳あり物件の売買が専門で、共有持分の他、借地や底地、事故物件や狭小地などなんでも対応しています。

さらに買取だけでなく相続相談も査定と同時に利用できますので、査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

北区の買取業者

COWDAS -カウダス

	株式会社NESTA 大阪府大阪市北区梅田1丁目2番2-200号
買取のエリア：大阪府, 兵庫県
対応不動産：古家、長屋、再建築不可物件　老朽化物件可
公式サイト:　https://cowdas.com/

空き家を買い取る不動産会社は株式会社NESTAのCOWDAS カウダスは大阪府の不動産買取・売却の専門の不動産会社です。

通常の空き家や中古住宅はもちろん、古家、長屋、再建築不可物件や老朽化が進んだボロ家も査定可能。

訳あり物件から事故物件まで広い範囲の空き家が買取対象、大阪府全域、 兵庫県が、主な買取の対応エリアとなっています。

マイダス

	株式会社マイダス 大阪市北区西天満6丁目8-2
買取のエリア：大阪府, 兵庫県　奈良　京都
対応不動産：空き家・再建築不可物件・底地・借地・築古物件
公式サイト:https://www.midas-corp.co.jp/

マイダスは築古の空き家から土地、空きビルまで訳あり物件を含めた物件の買取が依頼できます。

本社は北区にあり、大阪府全域と近県の買取に対応しています。

再建築不可物件・底地も対応、売却時に家財撤去・遺品整理なども合わせて依頼できますので、物が片付いていない空き家のまま相談が可能です。

住吉区の買取業者

one.cloud株式会社

	one.cloud株式会社 大阪市住吉区住吉1丁目1番3
買取のエリア：大阪　兵庫　京都　奈良　滋賀　和歌山
対応不動産：再建築不可物件　訳あり物件　事故物件　ゴミ屋敷　築古物件　違反建築　狭小地　旗竿地
公式サイト:http://one-cloud.biz/jikobukken_lp/

one.cloud株式会社が運営する関西事故物件買取本舗は、事故物件、再建築不可物件、訳あり物件など不動産物件を幅広く買取する訳あり物件専門の買取サービスです。

広告費などのコストを抑えることで、訳あり物件を高額で買取、査定だけでも受け付けており、最短４８時間で買取が可能です。

大阪市でも再建築不可物件の多い　生野区、西成区、大正区の区別の買取業者をお知らせします。

生野区の買取業者

South Housing 南興産株式会社

所在地：大阪府大阪市生野区小路1-23-7

買取のエリア：生野区および周辺地域

対応不動産：再建築不可物件や借地権　任意売却、相続物件

公式サイト :https://www.minamikousan.jp/

South Housing は、大阪市生野区を中心に不動産の買取・売買・賃貸・管理を手掛ける企業です。

ローン残債や相続のお悩み、再建築不可や借地権、相続トラブルなどの買取に対応しています。

西成区の買取業者

株式会社長居建設

所在地：大阪府大阪市西成区津守1丁目5番24号

買取のエリア：西成区および周辺地域

対応不動産：一戸建て、土地、一棟アパート、区分所有マンションの一室など

公式サイト :https://www.nagai-construction.co.jp/

株式会社長居建設は、大阪市西成区に拠点を置き、不動産の買取、仲介、リフォームを主な事業内容とする企業です。

一戸建てから土地、一棟アパートや区分所有のマンションの一室まで、さまざまな不動産を買取対象としており、再建築不可物件、狭小物件、築年数の経過した物件、既存不適格物件なども買取できます。

株式会社ウォーターマン

所在地：大阪府大阪市西成区南津守6丁目3-12

買取のエリア：西成区および周辺地域

対応不動産：空き家、底地、再建築不可物件、未登記物件、事故物件など

公式サイト :掲載サイト

株式会社ウォーターマンは、大阪府大阪市西成区に所在する不動産会社で訳あり物件全般の買取に対応しています。

一般的に売却が難しいとされる物件も相談が可能です。

大正区の買取業者

センチュリー21 スリーイノベーション

所在地：大阪府大阪市大正区三軒家西1丁目17-8

買取のエリア：大正区および周辺地域

対応不動産：一戸建て、マンション、土地、収益物件　再建築不可物件など

公式サイト :https://www.3innovation.jp/

センチュリー21 スリーイノベーションは、大阪市大正区を中心に不動産の売買、賃貸、管理、買取など幅広いサービスを提供する不動産会社で一戸建て、マンション、土地、収益物件などで、迅速な売却を希望する方には、直接買取サービスを提供しています。

また、再建築不可物件は直接投資家への売却が依頼できるのが強みです

大阪市で再建築不可物件を売却する3つの手法

業者への買取以外にも、状況によっては以下の手法が検討されることもあります。

売却手法	メリット	デメリット
専門業者の買取	最短・確実に現金化。 費用０円で売却できる	市場価格の7〜8割程度になることが多い
隣地所有者へ売却	隣地と合体すれば価値が上がるため、高値で売れる可能性がある	自分で交渉が必要。断られると後の近所付き合いに響くことも
セットバック等	「再建築可」になれば一般の個人にも高く売れる	道路を広げるために敷地を削る必要があり、費用と時間がかかる

大阪市の再建築不可物件の買取相場の考え方

再建築不可物件の価格は個々の物件の条件によりますので、一律ではありません。

賃貸に活用できるエリアにあれば、5割から7割が一つの目安ですが、査定ではおおむね次のような要素の掛け算で判断されます。

• 立地：駅距離・商業性・賃貸需要
• 接道状況：道路種別・間口・通路幅・私道の権利
• 再利用の道筋：リフォーム賃貸／収益化／隣地取得の余地など
• 権利関係：共有・借地・底地・抵当権など
• 物理的状態：老朽化、雨漏り、シロアリ、越境

もっとも重視されるのが不動産のある立地です。

その他、共有名義である、借地・底地であるなどは訳あり物件の買取業者の対応範囲ないので買取対象となります。

他に、雨漏りなどの建物の劣化や補修が必要な物件でも「現況のままの買取」が基本のため、問題なく売却できます。

大阪市の買取業者を選ぶチェックリスト

• 再建築不可の買取実績が明記されている
• 現地・法務確認の上で査定し、机上で安く決め打ちしない
• 私道・長屋・境界・共有など論点別に対応力がある
• 費用負担の範囲（測量、残置物、解体、司法書士など）が明確
• 条件（引渡し時期・契約不適合責任・違約条件）が丁寧

大阪の場合は特に大阪市特有の「細街路対策」などの条例を理解している業者でなければ、適切な査定額は出せません。

価格についても、単に再建築不可物件だから安いと言うだけでなく、「リフォームにこれくらいかかるから、この価格になる」と誠実に説明してくれる業者が信頼できます。

他に、付帯費用の負担を明記しているか：建物解体費、残置物撤去費、境界確定費などを「業者が負担する」という契約になっているか確認しましょう。

再建築不可物件を高く売るためのコツ

価格の下がりがちな再建築不可物件を少しでも高く売るためのコツをお知らせします。

無理にリフォームしない

自分で直すよりも、業者が安く直すほうが効率的なため、リフォーム代は価格に上乗せされにくいです。また、安易にリフォームをすすめる業者にも注意しましょう。

相見積もりを取る

上記で紹介したワケガイとアルバリンクなど、必ず2社以上に査定を依頼してください。競合させることで、数百万単位で価格が変わるケースもあります。

放置せず早めに動く

建物は放置するほど朽ち、価値が下がります。また、放置空き家は固定資産税の優遇措置が受けられなくなる（最大6倍になる）リスクがあるため、早めの相談が吉です。

再建築不可物件を売却の準備

再建築不可物件の売却の準備を2点お知らせします。

再建築不可物件かどうかの確認

再建築不可物件かどうかの確認は、各自治体の建築指導課、それに準じる部署に問い合わせることができます。

大阪市建築指導部公式ページ

売却前に準備しておくとスムーズな書類

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 公図・地積測量図（ある場合）
• 固定資産税の納税通知書
• 相続・共有の関係資料（遺産分割協議書など：該当する場合）

必ずしも全部の書類がそろっていなくても差し支えありません。あらかじめ業者に伝えておくとよいでしょう。

大阪市で利用できる助成制度

大阪市で利用できる助成制度は以下の3つです。

• 狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度
• 狭あい道路拡幅促進整備事業
• 接道義務の解消・建替え支援

問い合わせは、 大阪市都市整備局 耐震・密集市街地整備 受付窓口（大阪市立住まい情報センター4階）が総合的な相談先ですので、問い合わせてみてください。

まとめ｜大阪市の再建築不可は「強い業者選び」で手残りが変わる

大阪市の再建築不可物件は、接道・私道・境界・長屋など論点が重なりやすく、仲介だと長期化することがあります。

買取をうまく使えば、現況のままでも売却の道筋が立ちやすくなります。

まずはワケガイ大阪支店やアルバリンク大阪支店のような、実績豊富な専門業者に複数査定を取り、買取価格と買取の条件を含めて比較することが、納得の売却につながります。

• 買取価格満足度Top
• 買取でNo.1の高評価
• 査定無料・全国対応
• 売却終了までリモート対応も可

大阪の再建築不可物件の売却によくある質問

大阪の再建築不可物件の売却時に疑問になる点をまとめました。

A:　再建築不可物件は、一般的に「同条件で再建築できる物件」に比べて価格が下がりやすく、目安としては5割〜7割程度で取引されるケースが多いです。

ただし大阪エリアは、駅近や生活利便性の高い立地（大阪市内の主要駅周辺、北摂の駅徒歩圏など）だと賃貸需要が見込めるため、下落幅が小さくなることがあります。

一方で、路地奥・接道が弱い（幅員4m未満、私道・共有通路、行き止まり路地など）・建物の傷みが大きい場合は、さらに価格が下がる傾向があります。

A:　値下がり幅は、一般的に3割〜5割程度といわれます。

大阪では、古くからの住宅密集地で「長屋・連棟」「狭小地」「旗竿地（通路が竿部分）」「私道持分や通行承諾が必要」といった権利・道路の課題が重なると、買い手が限定されやすく、下落が大きくなることがあります。

逆に、駅徒歩圏でリフォーム後の賃貸運用がしやすい物件は、下落幅が抑えられる場合もあります。

A:　2025年4月の建築基準法改正（いわゆる4号特例の見直し）により、木造2階建て等の住宅で「大規模な修繕・模様替え」に当たるリフォームは、建築確認などの手続きが必要になるケースが増えます。

そのため、フルリフォーム前提で購入する買い手にとっては、手続き・工期・コストの見通しがより重要になり、再建築不可物件は「工事内容の線引き」や「既存不適格の扱い」まで含めて、事前確認がいっそう大切になります。

※なお「再建築不可（建て替えできない）」という制約そのものが解消されるわけではないため、接道状況や道路種別の確認は引き続き重要です。

A:　大阪エリアでは、単身者・ファミリーともに賃貸ニーズが見込める立地が多く、再建築不可でも「リフォームして賃貸」「入居中（オーナーチェンジ）で売却」といった投資目的で購入する人がいます。

また、長屋・連棟などは“建て替え不可でも住める状態なら需要がある”ケースがあり、リフォーム費用と家賃収入のバランスが合えば検討されやすいです。

買取業者が再建築不可物件を買い取るのは、こうした投資家・事業者へ再販する前提で、権利関係の整理や工事計画まで含めて引き受けられるからです。

A:　売却できます。

ただし、更地にしても建て替えができないため、「建物付きのままリフォーム前提で売る」「隣地所有者や近隣で土地を探している人に売る」「駐車場・資材置場など用途を限定して売る」など、買い手像を絞った売り方が現実的です。

なお、老朽化が進んでいる場合は安全面（倒壊リスク）も絡むため、解体の可否・費用・売れやすさを比較しながら、方針を決めるのがおすすめです。

参考サイト：再建築不可物件買取プロ
運営会社：株式会社AlbaLink
本社所在地：東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階
公式サイト：https://wakearipro.com/lp/

大阪府の再建築不可物件の買取業者【エリア別】

八尾市　大阪市　東大阪市　阪守口市　寝屋川市　堺市　高槻市　豊中市　吹田市　池田市