【2026年】新宿区の再建築不可物件の買取業者おすすめ15選！旗竿地・袋地・無道路対応

新宿区で「再建築不可」と診断された家を所有し、「下町の古い路地にあるから売れないだろう」「相続したけれど活用のしようがない」とお悩みではありませんか？

古くからの住宅地が残る芝・三田・高輪・白金・南麻布周辺などのエリアでは、建築基準法の道路に摂動がなく再建築不可物件となっているところが多くみられます。

しかし、東京23区内という圧倒的な立地ニーズがある新宿区なら、専門業者を選ぶことで早期売却・現金化は十分に可能です。

結論から言えば、この2社を使い分けるか両方に無料査定を依頼して買取価格を比較の上で、より条件の良い方に売却をすることがおすすめです。

私の実家は持分なし私道とわかり、インターネットで探した買取業者に売却しました

この記事では再建築不可物件の代表的な買取業者のご紹介と、新宿区で起こりやすいパターン、少しでも高く・スムーズに売るための進め方を解説します。

新宿区の再建築不可物件の買取業者

会社名	特徴	査定依頼
ワケガイ	・価格満足度No.1 ・リモート対応可 ⇒詳細記事	公式
アルバリンク	・12時間メール査定 ・最短３日で現金化 ⇒詳細記事	公式
ラクウル	・どんな物件も買取 ・相続登記当社負担 ⇒詳細記事	公式

新宿区の再建築不可物件を買取する専門の不動産会社は、まず、これら再建築不可物件の買取が専門の会社に査定を依頼するのがおすすめです。

再建築不可物件の買取業者とは、不動産投資やリノベーション物件として再活用できる価値を見出すことで利益を上げられ、買取再販を行う不動産会社を指します。

中でも全国対応の会社は規模が大きく、より高額での買取が期待できることがおすすめの理由です。

それぞれの不動産会社の特徴をお知らせします。

ワケガイ　買取評価No.1

ワケガイは、株式会社ネクスウィルが運営する訳あり物件専門の会社で、東京の本社の他、大阪、名古屋、福岡の主要都市の支店を拠点に全国の再建築不可物件の買取を積極的に行っています。

買取価格の満足度No.１の評価を獲得しており、訳あり物件でも買い取りの難易度の高い共有名義の不動産買取でも最大手、資本金4億円を超える不動産買取の大手の会社です。

買取の特徴

ワケガイの特徴は何といっても訳あり物件が最短、かつ高い価格で買い取ってもらえるというところです。

墓地や山林などの特殊な土地を除き、最短３日、１００%の買取です。

選ばれる理由

ワケガイは対外的な評価も高く、「価格の満足度」「スタッフ対応」「安心・信頼できる」の訳あり物件の買取の３つの部門でいずれもNo.1を獲得！中でも「買取価格が他社の４倍だった」の口コミがある通り、買取価格満足度No.1は見逃せないところです。ワケガイの査定は必ず受けるべきでしょう。（※日本トレンドリサーチ・Googleの口コミ）

口コミ

ワケガイの査定は全国対応で即日スピード査定対応、無料で買取金額を提示、買取に至らなかった場合も費用は一切発生しませんので安心して依頼できます。

\ワケガイの査定へ/

※ワケガイの口コミと詳細記事
ワケガイの再建築不可物件の口コミと評判

アルバリンク　メール１２時間査定

”再建築不可物件買取プロ”はアルバリンク社が運営する、再建築不可物件の買取サービスで、年間の問い合わせ数が買取業者最多の6700件を超す人気の高い不動産買取で全国22支店（26年1月現在）を拠点に全国の空き家と訳あり物件を買取しています。

また買取再販の会社としては稀なことに2023年11月にTOKYO PRO Market（東京プロマーケット)に上場、25年には東証グロースへ上場しており、業績も順調、信頼度は買取業者の中でも高い会社となっています。

買取の特徴

再建築不可物件は買取後の運用に関して慣れていない他の会社であれば買取額も安くなりがちですが、アルバリンクは、再建築不可物件買取プロのサービスがあり、買取の専門業者のため、高額の買取が期待できます。

口コミ

アルバリンク社の査定はフォームに家の条件を書いて送る際に電話番号は記入不要、メールで査定金額の返答がもらえるため、電話応対の気遣いがいりません。

メール査定で価格を知りたい、他の会社と買取価格を比べたいという場合でも気兼ねなく依頼できます。下のフォームから物件住所を送ってみてください。

　\アルバリンクのメール査定へ/

※再建築不可物件買取プロの口コミについては
再建築不可物件買取プロの口コミと評判

ラクウル　相続物件に強み

全国の空き家の売却におすすめなのが、空き家と訳あり物件買取専門のラクウルです。

条件の悪い空き家や、他社０円値付けの物件も値付けをするため、他社で断られた再建築不可物件も必ず買取が実現します。

買取の特徴

相続登記費用が無料！

ラクウルの相続物件での買取では相続登記の費用をラクウルが負担するなど、相続物件の買取に強みがあるのが特徴です。また、相続物件への対応も遺産分割や相続税を含めた相続相談も無料で利用できます。

査定時は特に希望がなければ、立ち合いなしで査定、また、査定から売買契約まですべてオンラインのリモート対応で進めることもできます。

ラクウルの相続物件の買取はこちらから査定が依頼できます。買取が成立しなくても査定は無料です。

＞＞ラクウルの相続物件の買取の公式ページへ

口コミ

ラクウルの査定の依頼は最初にAI査定が使えますので、申込画面で住所を入力するとすぐその地域の地価に基づく不動産の価格が提示されます。

査定はもちろん無料でできますので、お気軽にご依頼ください。

※ラクウルの詳細は下の記事に
ラクウルの評判と口コミ【訳あり不動産買取専門】

再建築不可物件の買取業者比較表

再建築不可物件の買取で有名な上記の有名3社のそれぞれのポイントを比較しました。メリットや条件を比較の上、お好みの会社をお選びください。表は横スクロールできます。

実家を訳あり物件の買取業者に売却した私自身のおすすめポイントは、それぞれの会社の以下の3つです。

以下は新宿区に本社や店舗がある会社を見ていきましょう。

グロースフル株式会社

グロースフル株式会社は、相続不動産や共有持分、底地の買取に強みを持つ不動産会社です。司法書士経験を持つ代表者を中心に、複雑な権利関係やトラブル案件の対応力が高く、他社が扱いにくい再建築不可物件や借地権付き建物の買取も積極的に行っています。

株式会社スリーワンコンサルティング

株式会社スリーワンコンサルティングは、ハウスドゥ加盟店（新宿曙橋店）として、借地・底地・共有持分・再建築不可物件の買取に対応しています。買取保証制度を導入しており、仲介との併用も可能。査定は簡易査定でスピード感を持って買取価格を提示してくれます。

株式会社SSO

株式会社SSOは、不動産問題解決サイト「はうすん」を運営し、首都圏を中心に事故物件や再建築不可物件、共有持分など難しい不動産に柔軟に対応しています。最大5,000万円までの買取に対応し、スピーディで安心できる売却を実現しています。

株式会社アイビートラスト

株式会社アイビートラストは、不動産買取専門会社として底地や借地権付き物件など複雑な案件に対応しています。全国対応可能で、再建築不可や孤独死物件、ゴミ屋敷といった特殊物件もスムーズに取引し、売主にストレスのない売却を提供しています。

株式会社エライト

株式会社エライトは、新宿区を拠点に再建築不可物件や違反建築、借地・底地など訳あり不動産を積極的に買取しています。即時買取や買取保証など柔軟な売却方法を用意し、売主のニーズに合った最適な提案が可能です。

株式会社住栄都市サービス

株式会社住栄都市サービスは、新宿区西新宿のオフィスを拠点に、都内でマンション・土地・戸建などの買取を行う不動産会社です。築古物件や再建築不可といった訳あり不動産にも対応しており、底地・借地についてはそれぞれ専門担当者が在籍しているため、買取はもちろん「売却で進めるべきか」まで含めて個別に相談できます。

EstateRelife株式会社 本店

EstateRelife株式会社は、四ツ谷エリアを拠点に、仲介と自社買取の両方で売主の事情に合わせた最適な売却プランを提案してくれる不動産会社です。借地や底地の売却前後の手続きから買取相談までワンストップでサポートしてもらえます。

セカンドオピニオン対応に加え、再建築不可、違反建築、既存不適格、瑕疵物件などの訳あり住居物件も任せやすいのが強みです。

株式会社東京みらい不動産

株式会社東京みらい不動産は、新宿御苑前に自社ビルを構え、不動産買取事業に特化した企業です。

区分マンションや戸建て、土地、リゾート物件など多様な不動産の買取に対応しており、共有持分にも対応。

他にも、旧耐震、再建築不可物件、借地権や底地権、狭小地などの買取や、ローンのある物件の相談ができます。

株式会社ネスト

株式会社ネストは、新宿御苑に自社ビルを構え、不動産買取に特化した企業です。

再建築不可物件や借地権付き物件など、一般的に売却が難しいとされる不動産にも対応し、迅速な現金化を実現しています。

自社で設計・施工・管理を行うことでコストを削減し、他社よりも高い買取価格を提示できる点が特徴です。

セントラルグランデ株式会社

セントラルグランデ株式会社はセンチュリー２１加盟店で全国対応で不動産の買取を粉う会社です。

買取をする物件は事故物件や共有持分物件、ゴミ屋敷、再建築不可物件、底地などで、土地の種類は、別荘地、田んぼなどの農地や山林、市街化調整区域も含まれます。

諸経費０円での買取可能、最短即金買取にも応じています。

八福不動産

八福不動産は、東京都新宿区に拠点を置き、空き家や土地、アパート・マンションなど全国の不動産を対象に買取を行っている会社です、買取ではなく借地の売却を取り扱っています。

借地権や底地といった権利関係の複雑な不動産や、再建築不可物件・事故物件・訳アリ物件まで幅広く対応しており、他社で断られた物件でもまずは相談してみる価値があります。

再建築不可物件とは 　新宿区に多いパターン

再建築不可物件とは、現在の法律や条例により新たな建物を建築できない不動産を指します。

建て替えができないというのは、「今ある家を壊してしまうと同じ場所に建てられない」という意味で、所有者にとっては残念なことであると同時に売却時に大変困ることとなります。

再建築不可物件の種類

再建築不可物件は主に接道義務を満たしていない土地が該当し、具体的には下のような物件が当てはまります。

これ以外にも、変形地・不整形地など接道や道路に問題がある家、「道路と土地」の条件がネックになって再建築不可となるケースは少なくありません。

関連記事：
再建築不可物件によくあるパターン一覧と解説

新宿区によくある再建築不可物件

新宿区では、古くからの住宅地が残るエリア（芝・三田・高輪・白金・南麻布周辺など）で、細い路地や私道・共有通路が絡み、気づかないうちに接道条件を満たせず再建築不可になっているケースが見られます。加えて、2項道路でセットバックが必要になり、敷地が削られて建て替え計画が立ちにくくなる相談も出やすい傾向があります。

また、区内には細分化された敷地や狭小地・旗竿地もあり、通路部分の権利関係（私道持分の有無／通行承諾の取り方）次第で、建て替えの可否や売却条件が大きく変わることがあります。さ

らに新宿区は、坂や高低差のある場所（擁壁が絡む等）と、湾岸・埋立地（芝浦・港南・台場周辺など）が混在するため、現地状況（高低差・擁壁・地盤、浸水想定など）を踏まえた出口戦略が必要になり、信頼できる業者による詳細な査定が重要です。

再建築不可物件が専門の買取業者とは

そのような再建築不可物件であっても、専門の買取業者であれば賃貸物件として活用したり、隣地所有者との交渉によって再建築可能にするための合筆・通路確保を検討するなど、訳あり物件ならではの出口戦略を持っているため買取が可能となります。

これらの専門業者は自社で修繕・管理を行うため、雨漏りや傾きがあるボロボロの状態でも、そのままの状態で買い取れます。まずは査定を依頼して、買取価格を把握することが先決です。

新宿区で再建築不可物件を高く売るコツ

再建築不可物件は、立地や需要が合えば「現状のまま使いたい」投資家・事業者に評価され、新宿区でも買取で十分に売却できる可能性があります。

新宿区では、以下のポイントを押さえることが重要です。

買取業者に相談する

再建築不可物件に強い買取業者は、物件の弱点（接道・私道・狭小・セットバックなど）を前提に「どう使うか」を組み立ててくれます。たとえば、戸建て賃貸（リフォーム前提）、事務所・作業場、倉庫・資材置き場など、現状を活かした運用で買取できるケースがあります。

エリアの特性を調査する

新宿区は、JR山手線・京浜東北線（品川・田町など）に加え、東京メトロ銀座線、日比谷線、南北線他の交通網が厚く、駅徒歩圏は賃貸需要が見込めることがあります。立地次第では、築古でも「戸建て賃貸＋リフォーム前提」で評価が伸びる余地があります。

加えて新宿区は、湾岸部・低地（芝浦・港南・台場周辺など）では豪雨時の内水や高潮・浸水、地盤面のリスクを検討したいケースがあります。

ハザード情報の確認は、賃貸募集の方針や保険などにも影響するため、事前に押さえておくと安心です。

現状を正確に伝える

古家がある場合は、解体費用、残置物、雨漏り・傾き、境界の状況、通路の権利関係（私道持分・通行承諾の有無など）も含めて伝えると、査定額のブレや再見積もりが起きにくくなります。

特に、駅周辺や幹線道路に出やすいエリアなど活用イメージが立てやすい場所の再建築不可物件は、賃貸やリフォーム運用を前提にする買取業者に売却することで、比較的高値になりやすいケースがあります。

新宿区での再建築不可物件の買取業者の選び方

再建築不可物件のような物件は、訳あり物件、または特殊物件と呼ばれることがあり、建て替えができない家や土地は普通の人は買わないため、すべての不動産会社が取り扱うわけではありません。

再建築不可物件を買取する不動産会社で道路に問題がある家でも、高値で買取ができるのは以下のような特徴を持つ会社です。

• 自社買取であること（その方が高く買う）
• 投資家向けの売却ルートを持っていること（再建築不可物件は投資家なら買う）
• 隣地取得や合筆などのノウハウがある（再建築不可物件を通常の物件に整えるられる）

接道に問題がある家はこれらの条件を満たす、再建築不可物件を専門に取り扱う買取業者に依頼をするのがいちばんです。

再建築不可物件専門の買取業者であれば、他の不動産店で断られた物件でも十分に買取が可能ですのであきらめずに査定を依頼してみてください。

新宿区での再建築不可物件の確認方法

再建築不可物件かどうかの確認は、新宿区役所の建築審査課（道路調査係など）に行って確認するのがいちばん確実です。窓口で道路種別や接道状況を照会できれば、「再建築不可に当たるか」を早い段階で判断しやすくなります。

他には、買取業者に査定を依頼すれば、必ず道路状況を確認してくれます。その上で実際に再建築不可物件である場合は、買取の方法で売却を進めていきましょう。

持分なし私道で再建築不可⁉実家売却の体験

私の実家は相続後に持分なし私道と判明、幸い接道の間口が２ｍ以上あったため再建築不可物件ではありませんでしたが、そのままではローンが使えない物件であるため売却ができませんでした。

当初は私道の持分取得を考えましたが、私道の所有者に「道路に接道する家はすべて同時に取得すること」との条件を出されたために、再建築不可物件も扱う東京都内の訳あり物件の買取業者に買い取ってもらう方法で売却しました。

査定明後日に業者が立ち合いなしで現地訪問、次の日には電話で買取が成約、それまで10年間、地元の不動産店に断られた悩みの実家が即座に売却できました。

インターネットが主流となった今であれば、再建築不可物件でもタイミングを逃さず、好条件で売却することができますのでぜひおためしになってみてください。

• 買取価格満足度Top
• 買取率ほぼ１００％
• 訳あり物件買取でNo.1の高評価
• 査定無料・全国対応
• 売却終了までリモート対応可

東京都23区の再建築不可物件のよくある質問

東京都23区における再建築不可物件のよくある質問をまとめます

そもそも「再建築不可」とは何ですか？

今ある建物を解体すると、原則として同じ敷地に新築（建て替え）ができない状態を指します。多くは「接道義務（道路に2m以上接する等）」を満たしていない、または建築基準法上の“道路”に接していないことが原因です。

自分の物件が本当に再建築不可か、どこを見れば確認できますか？

• 前面道路が「建築基準法上の道路」か（42条道路／2項道路／位置指定道路など）
• 接道2mを満たすか（間口だけでなく“有効な接道”か）
• 私道・共有通路の権利関係（私道持分の有無、通行承諾の有無、セットバックの扱い）

特に23区は路地・私道が多く、所有者が知らない間に2項道路扱いになっているケースもあり得るため、役所調査（道路種別）で早めに確定させるのが定石です。

再建築不可でも、23区なら「仲介」で売れる可能性はありますか？

23区は需要が厚いため、立地が良い・賃貸需要が見込める・リフォーム前提で使えるなど条件が揃えば、仲介でも買い手がつくことがあります。

ただし一般の実需（マイホーム）だとローンが通りにくく、買い手が投資家・事業者など現金買いがしやすい人が多くなります。よって仲介で反応が薄い場合は買取業者による買取も同時に検討すると売却が進みやすいです。

住宅ローンは使えますか？買主がローンを組めないと売れませんか？

再建築不可は担保評価が伸びにくく、住宅ローン審査が通りにくいのが典型で問題点でもあります。一方で、投資家が利用できる投資用ローン・ノンバンク・現金購入などの買い方なら成立することもあります。

再建築不可を「再建築できる状態」に直す方法はありますか？

直せる代表例は以下の通りです。

• 43条但し書き（許可）の可能性を検討（要件を満たし、行政の許可が得られれば建築可になる場合）
• 隣地の一部取得・借地で接道を確保
• セットバックで道路条件を満たす（2項道路など）
• 位置指定道路や通路の権利関係を整理（関係者の同意がネックになることも）

ただし、これらは確実ではなく時間も費用も膨らみやすいので、“直すルート”と“現状のまま売るルートの両方を比較、検討するのが良いでしょう。

東京都の再建築不可物件の買取業者【エリア別】

千代田区   中央区   港区   新宿区  文京区   台東区    墨田区   江東区   品川区   目黒区   大田区  世田谷区   渋谷区   中野区   豊島区   北区   荒川区   板橋区    足立区   葛飾区　 江戸川区　杉並区　 練馬区