文京区で「再建築不可」と診断された家を所有し、「下町の古い路地にあるから売れないだろう」「相続したけれど活用のしようがない」とお悩みではありませんか？
古くからの住宅地が残る 本郷・小石川・白山・音羽・根津・千駄木 周辺では再建築不可物件も多く見られますが、東京23区内という圧倒的な立地ニーズがある文京区なら、専門業者を選ぶことで早期売却・現金化は十分に可能です。
- 買取価格満足度No.１のワケガイ（再建築不可物件専門）
- 相続登記無料サービスのラクウル（訳あり物件全般対応）
結論から言えば、この2社を使い分けるか両方に無料査定を依頼して買取価格を比較の上で、より条件の良い方に売却をすることがおすすめです。
この記事では再建築不可物件の代表的な買取業者のご紹介と、文京区で起こりやすいパターン、少しでも高く・スムーズに売るための進め方を解説します。
文京区の再建築不可物件の買取業者
文京区の再建築不可物件を買取する専門の不動産会社は、まず、これら再建築不可物件の買取が専門の会社に査定を依頼するのがおすすめです。
再建築不可物件の買取業者とは、不動産投資やリノベーション物件として再活用できる価値を見出すことで利益を上げられ、買取再販を行う不動産会社を指します。
中でも全国対応の会社は規模が大きく、より高額での買取が期待できることがおすすめの理由です。
それぞれの不動産会社の特徴をお知らせします。
ワケガイ 買取評価No.1
| 会社名 | 株式会社ネクスウィル |
| 所在地 | 東京都文京区東新橋２丁目１１−４ Mayapada Shiodome Plaza 3階 |
| 資本金 | 4億4,200万円（利益剰余金含む） |
ワケガイは、株式会社ネクスウィルが運営する訳あり物件専門の会社で、東京の本社の他、大阪、名古屋、福岡の主要都市の支店を拠点に全国の再建築不可物件の買取を積極的に行っています。
買取価格の満足度No.１の評価を獲得しており、訳あり物件でも買い取りの難易度の高い共有名義の不動産買取でも最大手、資本金4億円を超える不動産買取の大手の会社です。
買取の特徴
ワケガイの特徴は何といっても訳あり物件が最短、かつ高い価格で買い取ってもらえるというところです。
墓地や山林などの特殊な土地を除き、最短３日、１００%の買取です。
リモート対応可能！
また、査定から契約まですべてオンライン対応の態勢が整っているのもワケガイの強みで、現地へ行ったり会社事務所に出向かなくても、電子契約のリモートで売却終了までを行える態勢が整っているのも大きな特徴です
選ばれる理由
ワケガイは対外的な評価も高く、「価格の満足度」「スタッフ対応」「安心・信頼できる」の訳あり物件の買取の３つの部門でいずれもNo.1を獲得！中でも「買取価格が他社の４倍だった」の口コミがある通り、買取価格満足度No.1は見逃せないところです。ワケガイの査定は必ず受けるべきでしょう。（※日本トレンドリサーチ・Googleの口コミ）
口コミ
接道2m未満で解決できなかった相続の共同住宅でも、入居者付きのまま買い取ってもらえ、想定より高値だった
道路がなく他社に断られた実家でも買い取ってもらえた。査定が依頼できたもう一社よりも高い価格で査定してくれたので喜んでいる（Googleの口コミより要約）
ワケガイの査定は全国対応で即日スピード査定対応、無料で買取金額を提示、買取に至らなかった場合も費用は一切発生しませんので安心して依頼できます。
\ワケガイの査定へ/
査定無料・全国対応
※ワケガイの口コミと詳細記事
ワケガイの再建築不可物件の口コミと評判
ラクウル 相続物件に強み
| 社名 | 株式会社ネクサスプロパティマネジメント |
| 本社 | 東京都文京区赤坂三丁目11－15 VORT赤坂見附5F |
全国の空き家の売却におすすめなのが、空き家と訳あり物件買取専門のラクウルです。
条件の悪い空き家や、他社０円値付けの物件も値付けをするため、他社で断られた再建築不可物件も必ず買取が実現します。
買取の特徴
- 「どこよりも高く買い取り」がモットー
- どんな物件でも買取
- 訳あり物件全般対応
- 相続登記費用をラクウル負担
- 収益物件・少額物件対応
相続登記費用が無料！
ラクウルの相続物件での買取では相続登記の費用をラクウルが負担するなど、相続物件の買取に強みがあるのが特徴です。また、相続物件への対応も遺産分割や相続税を含めた相続相談も無料で利用できます。
査定時は特に希望がなければ、立ち合いなしで査定、また、査定から売買契約まですべてオンラインのリモート対応で進めることもできます。
ラクウルの相続物件の買取はこちらから査定が依頼できます。買取が成立しなくても査定は無料です。
口コミ
実家が難しい物件で不安だったが 親切丁寧にLINEや電話にて事が進み本当に感謝。
家屋内の不用品や遺品整理も残りはこちらで処分しますと言っていただいたのでおまかせできた（公式ページから要約）
ラクウルの査定の依頼は最初にAI査定が使えますので、申込画面で住所を入力するとすぐその地域の地価に基づく不動産の価格が提示されます。
査定はもちろん無料でできますので、お気軽にご依頼ください。
※フォームに入力３０秒でOK
※ラクウルの詳細は下の記事に
ラクウルの評判と口コミ【訳あり不動産買取専門】
東京管財株式会社
- 所在地 東京都文京区湯島2-31-6 湯島堀井ビル2階
- エリア： ２３区中心
- 買取種類：共有持分 底地 借地権他不動産全般
- 公式ページ https://tokyokanzai.co.jp/
東京管財株式会社は不動産の中でも権利関係が難しい共有持分や借地権物件の買取を行っている不動産会社で、再建築不可物件も買取対象です。
令和２年から関東財務局から国有地の管理処分業務の委託を受けているのが特徴で、安心して買取を依頼できます。
西片土地株式会社
- 所在地：〒113-0024 東京都文京区西片2丁目25-8 モンテベルデ本郷西片 1F
- 対応エリア：東京都23区全域（特に文京区・台東区・豊島区・北区に強み）
- 対応する不動産種類：土地、一戸建て、マンション、農地、山林、空き家、共有持分など
- 公式サイト：https://www.nishikata-t.com/
西片土地株式会社は、文京区を中心とした城東・城北エリアに特化し、土地や戸建て、マンションの買取、投資物件や収益物件を手がけています。
共有持分や相続物件など、他社で断られた複雑な案件にも柔軟に対応、他にも事故物件、ゴミ屋敷、底地買取、再建築不可物件、既存不適格・違法建築など訳あり物件全般の相談ができます。
株式会社めぐる不動産
- 所在地 東京都文京区湯島3丁目32-14三王湯島ビル302
- 買取エリア 文京区を中心に、東京都内全域
- 不動産の種類 新築・中古戸建て、マンション、土地、商業施設など
- 公式サイト https://www.meguru-fudosan.jp/
株式会社めぐる不動産は文京区に拠点がある訳あり物件を買い取りする不動産会社で、「早く現金化したい」「訳アリの物件でなかなか買い手が付かない」などの難しい物件の売買に強みがある会社で、共有持分の買取に対応しています。
他に、再建築不可物件、借地や借家、残置物がある物件もそのままの状態で買取可能です。メール・LINEからいつでも問い合わせや相談を受け付けています。
株式会社 UEI
- 所在地 東京都文京区千駄木４丁目２２−３長谷部ビル4階
- エリア 都内23区
- 買取種類 事故物件 訳あり物件、再建築不可物件、狭小地、底地、ゴミ屋敷、空き家
公式サイト http://www.uei.sakura.ne.jp/
文京区の不動産売却会社である株式会社UEIは、事故物件の取扱実績が豊富で、再建築不可の物件や狭小地などの特殊な土地の売却や買取を行っています。
訳あり物件全般対応で、再建築不可物件の他、狭小地、底地、ゴミ屋敷、空き家などの相談と買取が可能です。
オリーブライフ株式会社
- 所在地：〒112-0011 東京都文京区千石4丁目15番地5号 メープルハウス1階
- 対応エリア：東京23区（特に文京区・豊島区・板橋区）、東京都下、神奈川県、埼玉県、千葉県
- 対応不動産種類：不整形地 旗竿地 事故物件 心理的瑕疵物件
- 公式サイトURL：https://olive-life.co.jp/
オリーブライフ株式会社は、東京都文京区に拠点を置き、東京23区を中心に関東一円で不動産の売買・仲介・買取を行う企業です。
特に、空き家や相続不動産、再建築不可物件や事故物件など、他社で取り扱いが難しい「訳あり物件」の買取に強みを持っています。
株式会社ヤナセ
- 所在地：東京都文京区大塚5丁目18-19 マルサハイム1F
- 対応エリア：東京都23区全域、埼玉県・神奈川県・千葉県の一部
- 対応する不動産種類：戸建て、マンション、アパート、土地、店舗、事務所、倉庫、投資用物件、共有持分、訳あり物件
- 公式サイトURL：https://yanase-hudousan.com/
株式会社ヤナセは、再建築不可や事故物件、借地、共有持分といった複雑な事情を抱える不動産でも積極的に買取しています。
特に共有持分の買取実績が豊富で、トラブル回避やスムーズな現金化を重視した対応が特徴です。仲介を介さず直接買取を行うため、スピードと柔軟性に優れています。
再建築不可物件とは 文京区に多いパターン
再建築不可物件とは、現在の法律や条例により新たな建物を建築できない不動産を指します。
建て替えができないというのは、「今ある家を壊してしまうと同じ場所に建てられない」という意味で、所有者にとっては残念なことであると同時に売却時に大変困ることとなります。
再建築不可物件の種類
再建築不可物件は主に接道義務を満たしていない土地が該当し、具体的には下のような物件が当てはまります。
- 道路に2m未満しか接していない
- 建築基準法の道路ではない
- 違法建築が建てられた物件
- 道路に面していない袋地・囲繞地
- 旗竿地・狭小地
- セットバック要
これ以外にも、変形地・不整形地など接道や道路に問題がある家、「道路と土地」の条件がネックになって再建築不可となるケースは少なくありません。
関連記事：
再建築不可物件によくあるパターン一覧と解説
文京区によくある再建築不可物件
文京区では、古くからの住宅地が残る 本郷・小石川・白山・音羽・根津・千駄木 周辺で、細い路地や私道・共有通路が絡み、気づかないうちに接道条件を満たせず再建築不可になっているケースが見られます。
加えて、2項道路でセットバックが必要になり、敷地が削られて建て替え計画が立ちにくくなる相談も出やすい傾向があります。
また、区内には細分化された敷地や狭小地・旗竿地もあり、通路部分の権利関係（私道持分の有無／通行承諾の取り方）次第で、建て替えの可否や売却条件が大きく変わることがあります。
さらに文京区は台地と谷筋が混在し、高低差・擁壁など現地条件が絡むと改修費や活用計画に影響しやすいため、信頼できる業者による詳細な査定が重要です。
再建築不可物件が専門の買取業者とは
そのような再建築不可物件であっても、専門の買取業者であれば賃貸物件として活用したり、隣地所有者との交渉によって再建築可能にするための合筆・通路確保を検討するなど、訳あり物件ならではの出口戦略を持っているため買取が可能となります。
これらの専門業者は自社で修繕・管理を行うため、雨漏りや傾きがあるボロボロの状態でも、そのままの状態で買い取れます。まずは査定を依頼して、買取価格を把握することが先決です。
文京区で再建築不可物件を高く売るコツ
再建築不可物件は、立地や需要が合えば「現状のまま使いたい」投資家・事業者に評価され、文京区でも買取で十分に売却できる可能性があります。
文京区では、以下のポイントを押さえることが重要です。
買取業者に相談する
再建築不可物件に強い買取業者は、物件の弱点（接道・私道・狭小・セットバックなど）を前提に「どう使うか」を組み立ててくれます。たとえば、戸建て賃貸（リフォーム前提）、事務所・作業場、倉庫・資材置き場など、現状を活かした運用で買取できるケースがあります。
エリアの特性を調査する
文京区は、東京メトロ丸ノ内線をはじめ交通網が厚く、駅徒歩圏は賃貸需要が見込めることがあります。
立地次第では、築古でも「戸建て賃貸＋リフォーム前提」で評価が伸びる余地があります。
加えて文京区は、区の多くが台地である一方、神田川 沿いや谷筋の低地では、豪雨時の内水・浸水リスクを検討したい場所もあります。
ハザード情報の確認は、賃貸募集の方針や保険などにも影響するため、事前に押さえておくと安心です。
現状を正確に伝える
古家がある場合は、解体費用、残置物、雨漏り・傾き、境界の状況、通路の権利関係（私道持分・通行承諾の有無など）も含めて伝えると、査定額のブレや再見積もりが起きにくくなります。
特に、駅周辺や幹線道路に出やすいエリアなど活用イメージが立てやすい場所の再建築不可物件は、賃貸やリフォーム運用を前提にする買取業者に売却することで、比較的高値になりやすいケースがあります。
文京区での再建築不可物件の買取業者の選び方
再建築不可物件のような物件は、訳あり物件、または特殊物件と呼ばれることがあり、建て替えができない家や土地は普通の人は買わないため、すべての不動産会社が取り扱うわけではありません。
再建築不可物件を買取する不動産会社で道路に問題がある家でも、高値で買取ができるのは以下のような特徴を持つ会社です。
- 自社買取であること（その方が高く買う）
- 投資家向けの売却ルートを持っていること（再建築不可物件は投資家なら買う）
- 隣地取得や合筆などのノウハウがある（再建築不可物件を通常の物件に整えるられる）
接道に問題がある家はこれらの条件を満たす、再建築不可物件を専門に取り扱う買取業者に依頼をするのがいちばんです。
再建築不可物件専門の買取業者であれば、他の不動産店で断られた物件でも十分に買取が可能ですのであきらめずに査定を依頼してみてください。
文京区での再建築不可物件の確認方法
再建築不可物件かどうかの確認は、文京区役所の建築審査課（道路調査係など）に行って確認するのがいちばん確実です。窓口で道路種別や接道状況を照会できれば、「再建築不可に当たるか」を早い段階で判断しやすくなります。
※文京区の建築指導課（審査担当・調査担当など）
不動産調査の調査方法・担当部署案内
建築基準法の道路種別／位置指定道路の案内が利用できます。
※文京区の道路台帳平面図（区道の現況・幅員などの確認）
道路台帳平面図の閲覧について
他には、買取業者に査定を依頼すれば、必ず道路状況を確認してくれます。その上で実際に再建築不可物件である場合は、買取の方法で売却を進めていきましょう。
持分なし私道で再建築不可⁉実家売却の体験
私の実家は相続後に持分なし私道と判明、幸い接道の間口が２ｍ以上あったため再建築不可物件ではありませんでしたが、そのままではローンが使えない物件であるため売却ができませんでした。
当初は私道の持分取得を考えましたが、私道の所有者に「道路に接道する家はすべて同時に取得すること」との条件を出されたために、再建築不可物件も扱う東京都内の訳あり物件の買取業者に買い取ってもらう方法で売却しました。
査定明後日に業者が立ち合いなしで現地訪問、次の日には電話で買取が成約、それまで10年間、地元の不動産店に断られた悩みの実家が即座に売却できました。
インターネットが主流となった今であれば、再建築不可物件でもタイミングを逃さず、好条件で売却することができますのでぜひおためしになってみてください。
- 買取価格満足度Top
- 買取率ほぼ１００％
- 訳あり物件買取でNo.1の高評価
- 査定無料・全国対応
- 売却終了までリモート対応可
査定無料・全国対応
東京都23区の再建築不可物件のよくある質問
東京都23区における再建築不可物件のよくある質問をまとめます
今ある建物を解体すると、原則として同じ敷地に新築（建て替え）ができない状態を指します。多くは「接道義務（道路に2m以上接する等）」を満たしていない、または建築基準法上の“道路”に接していないことが原因です。
まずは次の3点が超重要です。
- 前面道路が「建築基準法上の道路」か（42条道路／2項道路／位置指定道路など）
- 接道2mを満たすか（間口だけでなく“有効な接道”か）
- 私道・共有通路の権利関係（私道持分の有無、通行承諾の有無、セットバックの扱い）
特に23区は路地・私道が多く、所有者が知らない間に2項道路扱いになっているケースもあり得るため、役所調査（道路種別）で早めに確定させるのが定石です。
2項道路（＝建築基準法42条2項道路）とは、幅員4m未満の昔からある細い道でも、一定の条件を満たすと「道路」とみなされる道のことで、間口が2m未満だったり、通路が私道で持分や通行権が整理されていないと「接道2m」を満たせず、再建築不可になることがあります。
23区は需要が厚いため、立地が良い・賃貸需要が見込める・リフォーム前提で使えるなど条件が揃えば、仲介でも買い手がつくことがあります。
ただし一般の実需（マイホーム）だとローンが通りにくく、買い手が投資家・事業者など現金買いがしやすい人が多くなります。よって仲介で反応が薄い場合は買取業者による買取も同時に検討すると売却が進みやすいです。
再建築不可は担保評価が伸びにくく、住宅ローン審査が通りにくいのが典型で問題点でもあります。一方で、投資家が利用できる投資用ローン・ノンバンク・現金購入などの買い方なら成立することもあります。
直せる代表例は以下の通りです。
- 43条但し書き（許可）の可能性を検討（要件を満たし、行政の許可が得られれば建築可になる場合）
- 隣地の一部取得・借地で接道を確保
- セットバックで道路条件を満たす（2項道路など）
- 位置指定道路や通路の権利関係を整理（関係者の同意がネックになることも）
ただし、これらは確実ではなく時間も費用も膨らみやすいので、“直すルート”と“現状のまま売るルートの両方を比較、検討するのが良いでしょう。
東京都の再建築不可物件の買取業者【エリア別】
千代田区 中央区 港区 新宿区 文京区 台東区 墨田区 江東区 品川区 目黒区 大田区 世田谷区 渋谷区 中野区 豊島区 北区 荒川区 板橋区 足立区 葛飾区 江戸川区 杉並区 練馬区